เทคนิคและเป้าหมายการรีไฟแนนซ์รูปแบบต่างๆ

การรีไฟแนนซ์ (Refinance)

การรีไฟแนนซ์คือการทำเรื่องกู้ใหม่ เพื่อได้ยอดเงินเข้ามาจับจ่ายใช้สอย เช่นผู้กู้ได้ผ่อนชำระค่าผ่อนรถ ผ่อนบ้านจนหมด หรือผ่อนมาสักระยะเกิดอยากปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยหรืออยากได้เงินสดมาจับจ่ายใช้สอย ก็นำรถ หรือบ้านเข้ามาทำเรื่องกู้ใหม่ ในภาษาที่เรียกติดปากกว่ารีไฟแนนซ์บ้านนั่นเอง แน่นอนคนเราก็ไม่อยากเป็นหนี้อยู่ร่ำไป แต่ในยามจำเป็นก็ทางการแก้ไขปัญหาได้ในระดับหนึ่ง

อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในขณะที่เงินต้นน้อยลง

การผ่อนงวดสินเชื่อบ้าน จะมีส่วนของเงินต้นและดอกเบี้ย ซึ่งในช่วงฮันนีมูนหรือสองสามปีแรกจะมีอัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อลดภาระในช่วงแรกสำหรับผู้กู้ก่อนแล้วค่อยมีการปรับอัตราดอกเบี้ยตามแต่จะตกลงกัน ค่างวดที่คุณผ่อนจ่ายเท่าเดิมในแต่ละเดือน จะถูกหักเป็นส่วนดอกเบี้ยจ่ายมากขึ้น ส่วนของเงินต้นจึงลดลง หลายคนจึงหาทางออกด้วยการรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำ ๆ

เทคนิคการรีไฟแนนซ์

เทคนิคต่อไปนี้เป็นเรื่องที่ต้องทราบเป็นอย่างยิ่งเพื่อจะได้ผลประโยชน์สูงสุดในการทำรีไฟแนนซ์

1. ไม่ควรรีไฟแนนซ์บ้าน ก่อนครบ 3 ปี

ธนาคารจะมีเงื่อนไขที่กำหนดให้ผู้กู้ต้องชำระค่างวดส่งผ่อนบ้านไปไม่ต่ำกว่า 3 ปี มิฉะนั้นจะโดนค่าปรับไม่เกิน 3% ของวงเงินกู้ ไม่ใช่เงินต้นคงเหลือ เช่น กู้เงินซื้อบ้าน 10 ล้านบาท จะเสียค่าปรับ 3% ประมาณ 300,000 บาท ดังนั้นต้องพิจารณาว่าคุ้มหรือไม่ที่จะรีบดำเนินการก่อนครบสามปีนี้

2. ศึกษาข้อมูลว่าดอกเบี้ยที่จะได้รับหลังจากรีไฟแนนซ์เป็นอย่างไร

การเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านก่อน-หลังหมดระยะเวลาดอกเบี้ยในช่วง 3 ปีแรก กับอัตราใหม่ที่จะขอทำรีไฟแนนซ์บ้าน ของแต่ละธนาคาร จะมี 2 จุดที่ควรใส่ใจ แล้วนำมาพิจารณาประกอบกัน ได้แก่ ประเภทอัตราดอกเบี้ย เช่น MLR หรือ MRR เฉลี่ยไม่เกิน 6-8% คราวนี้เราต้องเข้าใจว่า เครื่องหมายลบทีตามมานั้นคือการลดอัตราดอกเบี้ยซึ่งเป็นผลประโยชน์ของผู้กู้อย่างแน่นอน เช่น เทียบกันแบบตารางเลยจะเห็นได้ชัดเจน

ปีที่ 1 ปีที่ 2 ปีที่ 3 เฉลี่ย 3 ปีแรก
ธนาคาร ก. 3.25 MLR -0.25% 5.10
MLR=6.275% ต่อไป 3.25 6.025 6.025
ธนาคาร ข. MRR -2.1% MRR-0.85% 5.52
MRR=7.2% ต่อปี 5.1 5.1 6.35

สรุปก็คือ ยังไง เพื่อเลี่ยงการปรับสามเปอร์เซ็นต์จากยอดกู้ ก็ต้องมาดูสุดท้ายว่าดอกเบี้ยเฉลี่ยจริงๆ ของธนาคารที่ นำเสนอนั้นใครให้ดีกว่ากัน อาจจะเห็นว่า 5.52-5.10 เปอร์เซ็นต์ต่างกันแค่ 0.42 เปอร์เซ็นต์ แต่ เมื่อคิดถึงจำนวนกู้เป็นหลักล้าน อาทิ 6 ล้านบาท ก็ต่างกันสามสี่หมื่นบาททีเดียวต่อปี ตอนนี้มีข้อมูล โปรแกรมเปรียบเทียบอัตโนมัติออนไลน์ให้ผู้สนใจ ลองกรอก ข้อมูลต่าง ๆ อาทิเช่น การรีไฟแนนซ์ ว่ามีเงินติดค้างชำระเท่าไร ต้องการผ่อนเดือนละเท่าไร ซึ่งจะแสดงผลอัตโนมัติออกมา เลยว่า จะชำระได้หมดเร็วขึ้น หรือ ยอดผ่อนแต่ละเดือนน้อยลงอย่างไร แถมเทียบกับธนาคารที่มีอยู่นับสิบแห่งให้เห็นยอดรวมผลประโยชน์ออกมาเลยทีเดียวว่าธนาคารไหนให้เท่าไร ซึ่งผู้กู้สามารถมองเห็นได้โดยทันที

3. รีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ช่วยลดค่าใช้จ่ายได้

โดยปกติแล้วสินเชื่อ รีไฟแนนซ์บ้าน จะมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยราว 2-3% ของวงเงินกู้ และอาจสูงได้ถึง 4.3% ของวงเงินรีไฟแนนซ์ และในบางกรณีหากเราสามารถ รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิมได้ ก็จะช่วยประหยัดค่าธรรมเนียมรูปแบบต่าง ๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาหลักประกัน เฉลี่ย 0.25-2% ของราคาสินทรัพย์ที่นำมาประเมิน หากเราสามารถ รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิม อาจไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้ก็ได้ ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ใหม่ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ และเช่นเดียวกัน ในเมื่อเราทำรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจไม่นำมาคิด ค่าอากรแสตมป์ คิดเท่ากันทุกธนาคารที่ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ ค่าจดจำนองที่ดิน คิดเป็น 1% ของวงเงินที่ขอกู้เท่ากันทุกธนาคาร เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน ดังนั้น หากเราเลือก รีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิม ก็ไม่ต้องจดจำนองใหม่ จึงช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้เช่นกัน ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่น ๆ แล้วแต่เงื่อนไขของธนาคารนั้น ๆ

4. กรณีรีไฟแนนซ์พ่วงด้วยสินเชื่อส่วนบุคคล

สินเชื่อส่วนบุคคล ซึ่งผู้กู้ต้องมีความเข้าใจก่อนว่าทำไมเขาต้องการทำรีไฟแนนซ์บ้านครั้งนี้ เสียก่อน อาทิเช่น
4.1 ต้องการลดดอกเบี้ยจ่าย ถ้าเป็นเช่นนี้จะกลายเป็นว่าจะโดนคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อประเภทที่อยู่อาศัย และกลายเป็นเพิ่มภาระหนี้แก่ตัวเราโดยไม่มีความจำเป็น
4.2 ต้องการเงินทุนเพิ่มเติม ต้องการใช้เงิน เช่น ซื้อข้าวของ แต่งเติมบ้าน ซื้อเฟอร์นิเจอร์ ปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน เป็นต้น การใช้สินเชื่อส่วนบุคคลนี้ก็น่าจะตอบโจทย์ตรงนี้ได้

สรุป

รูปแบบการรีไฟแนนซ์ชนิดต่าง ๆ ที่มีอยู่มากมายในขณะนี้ ซึ่งแน่นอนภายใต้แนวคิดหลักที่เป็นการทำรีไฟแนนซ์ทุกสามปีเพื่อลดดอกเบี้ยดูแล้วธนาคารคงไม่ชอบแน่ ๆ และการปล่อยให้ทำก็คงจะยังส่งผลให้ธนาคารสูญเสียรายได้จากดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ แต่ในความเป็นจริง การรีไฟแนนซ์ก็ยังอยู่ที่จุดเริ่มต้น ยังมีผู้กู้จำนวนมากที่ยังไม่ทราบถึงข้อมูลตรงนี้ ซึ่งทำให้สูญเสียโอกาส แต่ หากจะทำก็ควรได้ปรึกษาและตระหนักถึงข้อมูลโดยรวมว่า คุ้ม และตอบโจทย์ที่เราต้องการหรือไม่

ค้นหาโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์บ้าน ฟรี
เกี่ยวกับนักเขียน
DDproperty.com
เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของประเทศไทย ที่ที่เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อ-เช่าเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน