ผ่อนบ้านไม่ไหว ส่งบ้านไม่ไหว จัดการอย่างไรไม่ให้โดนยึดบ้าน ?

Key Takeaways

เมื่อเริ่มรู้สึกว่าผ่อนบ้านไม่ไหว สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องรีบติดต่อธนาคารเพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้และห้ามเพิกเฉยจนค้างชำระเด็ดขาด เพราะการปล่อยให้บ้านถูกยึดหรือการพยายามโอนทรัพย์ชำระหนี้คืนธนาคารอาจไม่ได้ทำให้ภาระหนี้จบลงหากมูลค่าประเมินต่ำกว่ายอดหนี้คงเหลือ ทางออกที่ปลอดภัยและยั่งยืนกว่าคือการหาแหล่งเงินทุนเพื่อเสริมสภาพคล่อง เช่น การกู้สินเชื่อส่วนบุคคล หรือการนำทรัพย์สินที่มีอยู่มาเปลี่ยนเป็นเงินก้อนผ่านสินเชื่อรถแลกเงินและสินเชื่อบ้านแลกเงิน ซึ่งเครื่องมือเหล่านี้จะช่วยให้คุณมีกระแสเงินสดกลับมาหมุนเวียน ลดภาระค่างวดต่อเดือนที่หนักอึ้ง และช่วยรักษากรรมสิทธิ์บ้านของคุณเอาไว้ได้โดยที่ประวัติเครดิตไม่เสีย 

การมีบ้านเป็นของตัวเองถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายสำคัญของหลายคน เพราะเป็นทั้งที่อยู่อาศัยและทรัพย์สินที่มีมูลค่าในระยะยาว แต่เมื่อสถานการณ์ทางการเงินเปลี่ยนไป ไม่ว่าจะเป็นรายได้ลดลง ภาระหนี้เพิ่มขึ้น หรือเกิดเหตุไม่คาดฝัน หลายคนอาจเริ่มรู้สึกว่าผ่อนบ้านไม่ไหว และกังวลว่าจะต้องขายคืนธนาคารหรือปล่อยให้บ้านถูกยึด หากไปลองอ่านประสบการณ์ผ่อนบ้านไม่ไหวตามกระทู้ต่าง ๆ จะพบว่าความเครียดจากปัญหานี้ส่งผลกระทบต่อชีวิตอย่างมาก 

ความจริงแล้ว หากเริ่มมีสัญญาณว่าส่งบ้านไม่ไหว ยังมีทางเลือกอีกหลายวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงในการสูญเสียบ้าน โดยเฉพาะการจัดการสภาพคล่องทางการเงินอย่างเหมาะสม การเลือกใช้ผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ตอบโจทย์ การเจรจากับสถาบันการเงินตั้งแต่เนิ่น ๆ จะช่วยให้คุณสามารถรับมือกับการผ่อนบ้านไม่ไหว และตัดสินใจได้อย่างรอบคอบมากขึ้น

สาเหตุที่ทำให้คนส่วนใหญ่ผ่อนบ้านไม่ไหว

ปัญหาการขาดสภาพคล่องทางการเงินจนส่งผลกระทบต่อการผ่อนชำระค่างวดบ้านนั้น ไม่ได้เกิดจากความตั้งใจที่จะเบี้ยวหนี้ แต่มักเกิดจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกที่ถาโถมเข้ามาพร้อมกันจนรับมือไม่ทัน ดังนี้

• เข้าสู่ช่วงหมดโปรโมชันดอกเบี้ยต่ำ : ผู้กู้ส่วนใหญ่มักได้รับโปรโมชันดอกเบี้ยคงที่อัตราพิเศษในช่วง 3 ปีแรก แต่เมื่อเข้าสู่ปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว (MRR) ซึ่งโดยปกติจะสูงกว่าเรตเดิมค่อนข้างมาก ทำให้ยอดเงินงวดที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดจนรายรับที่มีอยู่เริ่มไม่ครอบคลุม
• รายได้ลดลงกะทันหัน : ความผันผวนทางเศรษฐกิจอาจทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในหน้าที่การงาน เช่น การถูกเลิกจ้าง การถูกลดชั่วโมงโอที โดนปรับลดเงินเดือน หรือหากเป็นเจ้าของธุรกิจส่วนตัวก็อาจประสบปัญหายอดขายตกและขาดกระแสเงินสดหมุนเวียนชั่วคราว
• รายจ่ายฉุกเฉินแทรกแซง : ชีวิตมักมีเหตุการณ์ที่ควบคุมไม่ได้เกิดขึ้นเสมอ เช่น ปัญหาด้านสุขภาพ อุบัติเหตุร้ายแรง หรือการต้องรับผิดชอบภาระหนี้สินของคนในครอบครัวอย่างกะทันหัน ซึ่งค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่เหล่านี้จะเข้ามาเบียดบังเงินเดือนส่วนที่คุณเตรียมไว้สำหรับส่งค่างวดบ้าน ทำให้ท้ายที่สุดก็ส่งบ้านไม่ไหว

ผลกระทบที่ต้องเจอหากปล่อยให้ค้างชำระจนผ่อนบ้านไม่ไหว

หลายคนเมื่อหาเงินมาจ่ายไม่ทันก็เลือกใช้วิธีหนีปัญหาด้วยการเพิกเฉย ไม่รับโทรศัพท์ และหยุดส่งเงินไปเสียเฉย ๆ โดยไม่แจ้งให้ธนาคารทราบ ซึ่งการทำเช่นนี้จะนำมาสู่ความเสียหายที่รุนแรงและบานปลายใน 3 ด้านหลัก ได้แก่

1. เบี้ยปรับล่าช้าและดอกเบี้ยผิดนัด : ทันทีที่คุณขาดส่งค่างวด ธนาคารจะเปลี่ยนวิธีการคิดดอกเบี้ยจากอัตราปกติเป็น "ดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้" ซึ่งเป็นอัตราที่สูงที่สุดตามที่กฎหมายกำหนด ทำให้ยอดหนี้คงค้างของคุณพอกพูนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
2. ประวัติเสียในเครดิตบูโร : การค้างชำระจะถูกบันทึกประวัติลงในข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) ทันที ส่งผลโดยตรงต่อความน่าเชื่อถือทางการเงินของคุณ ทำให้การทำธุรกรรม กู้ยืม หรือขอสินเชื่อใด ๆ ในระบบสถาบันการเงินแห่งอื่นเป็นเรื่องยากไปอีกหลายปี
3. กระบวนการฟ้องร้องและบังคับคดี : หากคุณค้างชำระติดต่อกันเกิน 3 เดือน (90 วัน) ธนาคารจะจัดให้หนี้ก้อนนี้เป็นหนี้เสีย (NPL) และเริ่มส่งหนังสือทวงถาม หากยังไม่มีการตอบรับ ธนาคารจะเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายเพื่อฟ้องร้องต่อศาล นำไปสู่การบังคับคดี และยึดบ้านของคุณเพื่อนำออกประมูลขายทอดตลาดในที่สุด

ผลกระทบที่ต้องเจอหากปล่อยให้ค้างชำระจนผ่อนบ้านไม่ไหว

หลายคนเมื่อหาเงินมาจ่ายไม่ทันก็เลือกใช้วิธีหนีปัญหาด้วยการเพิกเฉย ไม่รับโทรศัพท์ และหยุดส่งเงินไปเสียเฉย ๆ โดยไม่แจ้งให้ธนาคารทราบ ซึ่งการทำเช่นนี้จะนำมาสู่ความเสียหายที่รุนแรงและบานปลายใน 3 ด้านหลัก ได้แก่

1. เบี้ยปรับล่าช้าและดอกเบี้ยผิดนัด : ทันทีที่คุณขาดส่งค่างวด ธนาคารจะเปลี่ยนวิธีการคิดดอกเบี้ยจากอัตราปกติเป็น "ดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้" ซึ่งเป็นอัตราที่สูงที่สุดตามที่กฎหมายกำหนด ทำให้ยอดหนี้คงค้างของคุณพอกพูนเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
2. ประวัติเสียในเครดิตบูโร : การค้างชำระจะถูกบันทึกประวัติลงในข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร) ทันที ส่งผลโดยตรงต่อความน่าเชื่อถือทางการเงินของคุณ ทำให้การทำธุรกรรม กู้ยืม หรือขอสินเชื่อใด ๆ ในระบบสถาบันการเงินแห่งอื่นเป็นเรื่องยากไปอีกหลายปี
3. กระบวนการฟ้องร้องและบังคับคดี : หากคุณค้างชำระติดต่อกันเกิน 3 เดือน (90 วัน) ธนาคารจะจัดให้หนี้ก้อนนี้เป็นหนี้เสีย (NPL) และเริ่มส่งหนังสือทวงถาม หากยังไม่มีการตอบรับ ธนาคารจะเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายเพื่อฟ้องร้องต่อศาล นำไปสู่การบังคับคดี และยึดบ้านของคุณเพื่อนำออกประมูลขายทอดตลาดในที่สุด

ขายบ้านเอง VS ขายคืนธนาคาร ต่างกันอย่างไร ?

เมื่อรู้สึกว่าแบกรับภาระต่อไปไม่ไหว หลายคนเริ่มมองหาทางเลือกในการปล่อยมือจากทรัพย์สินชิ้นนี้ ซึ่งวิธีจัดการที่ได้ยินกันบ่อย ๆ มีอยู่ 2 ทางเลือกหลัก ซึ่งให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

การประกาศขายบ้านด้วยตัวเอง

วิธีนี้คือคุณประกาศขายบ้านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ข้อดีที่ชัดเจนที่สุดคือ คุณสามารถกำหนดราคาขายให้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของบ้านได้ เพื่อนำเงินก้อนที่ได้มาปิดบัญชีหนี้กับธนาคาร และหากราคาที่คุณขายได้นั้น "สูงกว่า" ยอดหนี้คงเหลือ เงินส่วนต่างทั้งหมดก็จะเป็นกำไรที่ตกอยู่ในกระเป๋าของคุณ แต่ข้อเสียของวิธีนี้คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ จึงอาจต้องใช้เวลานานหลายเดือนหรือเป็นปีกว่าจะหาผู้ซื้อที่ตกลงราคากันได้

การปล่อยบ้านให้ธนาคารยึด หรือขายคืนธนาคาร

ในทางกฎหมายไม่มีมาตรการขายคืนในลักษณะที่หักลบหนี้กันทันที แต่เป็นการโอนทรัพย์ชำระหนี้ หรือยอมให้ธนาคารยึดเพื่อนำไปประมูลขายทอดตลาด ข้อควรระวังสูงสุดคือ หากราคาที่ขายทอดตลาดได้ต่ำกว่ายอดหนี้คงเหลือ ลูกหนี้ยังคงต้องรับผิดชอบจ่ายหนี้ส่วนที่เหลือ พร้อมดอกเบี้ยอยู่ดี ไม่ใช่ว่ายอมให้ยึดแล้วหนี้จะจบ

แนวทางการเลือกเครื่องมือทางการเงินเพื่อแก้ปัญหาผ่อนบ้านไม่ไหว

หากคุณประเมินสถานการณ์แล้วพบว่า ปัญหาสภาพคล่องที่เกิดขึ้นเป็นเพียงภาวะชั่วคราว และคุณยังมีความมุ่งมั่นที่จะรักษาบ้านหลังนี้ไว้ให้ได้ การมองหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนเพื่อเสริมสภาพคล่องและนำมาปรับโครงสร้างหนี้คือทางออกที่ชาญฉลาด โดยคุณสามารถเลือกเครื่องมือให้เหมาะสมกับสินทรัพย์ที่คุณมีอยู่ได้ดังนี้

1. การกู้สินเชื่อส่วนบุคคล

การกู้สินเชื่อส่วนบุคคลเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินก้อนฉุกเฉินในจำนวนที่ไม่สูงมากนัก เพื่อนำมาหมุนเวียนจ่ายค่างวดบ้านที่กำลังจะค้างชำระ หรือนำไปเคลียร์หนี้ระยะสั้นอื่น ๆ ที่มีดอกเบี้ยแพงกว่า จุดเด่นของสินเชื่อประเภทนี้คือความรวดเร็วและง่าย เพราะไม่ต้องใช้หลักทรัพย์หรือบุคคลค้ำประกัน มีโอกาสอนุมัติไว แต่ก็ต้องแลกมากับอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูงกว่าสินเชื่อประเภทที่มีหลักประกัน

2. การเลือกสินเชื่อรถแลกเงิน

หากคุณมีรถยนต์เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองที่ผ่อนชำระหมดแล้ว หรือผ่อนไปแล้วเกินครึ่งหนึ่ง การเลือกสินเชื่อรถแลกเงินที่ใช้เล่มทะเบียนรถมาเป็นหลักประกันถือเป็นตัวช่วยชั้นดี เพราะคุณจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลอย่างชัดเจน และสามารถกู้ได้วงเงินก้อนใหญ่ที่เพียงพอต่อการนำมาโปะหนี้หรือสำรองจ่ายค่างวดบ้านได้หลายเดือน ที่สำคัญคือคุณยังมีรถยนต์คันนั้นไว้ใช้ขับขี่ไปทำงานหรือใช้ในชีวิตประจำวันได้ตามปกติ

3. การทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน (กรณีมีอสังหาริมทรัพย์อื่นที่ปลอดภาระ)

หากมีอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน ที่ผ่อนชำระหมดแล้ว และเป็นกรรมสิทธิ์ชื่อของตนเองอย่างสมบูรณ์ สามารถนำทรัพย์สินเหล่านั้นมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน เพื่อนำเงินก้อนใหญ่ออกมาใช้กู้วิกฤตได้ ข้อดีคือสินเชื่อประเภทนี้ให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลและสินเชื่อรถแลกเงินอย่างมาก อีกทั้งยังให้ระยะเวลาผ่อนชำระที่ยาวนานสูงสุดถึง 20-30 ปี ทำให้ได้สภาพคล่องมาหมุนเวียนจ่ายค่างวดบ้านที่กำลังมีปัญหา โดยที่ยอดผ่อนหนี้ก้อนใหม่ต่อเดือนไม่สูงจนสร้างภาระซ้ำเติม 

เทคนิคการวางแผนผ่อนบ้านเพื่อลดความเสี่ยงในอนาคต

เพื่อไม่ให้ประวัติศาสตร์ซ้ำรอย การวางแผนและป้องกันปัญหาตั้งแต่เนิ่น ๆ คือกลยุทธ์ที่ยั่งยืนที่สุดสำหรับคนรักบ้าน ดังนี้

• สร้างเงินสำรองฉุกเฉินอย่างน้อย 6 เท่าของค่างวด : ถือเป็นกฎเหล็กของการผ่อนบ้าน คุณควรมีเงินสดในบัญชีออมทรัพย์ที่ครอบคลุมค่างวดบ้านบวกกับค่าใช้จ่ายจำเป็นอื่น ๆ ล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือน เพื่อให้มั่นใจว่าหากเกิดเหตุตกงานหรือขาดรายได้กะทันหัน คุณจะยังมีสายป่านที่ยาวพอให้ผ่อนบ้านต่อไปได้โดยไม่สะดุดระหว่างที่กำลังหางานใหม่
• วางแผนรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ รีเทนชัน (Retention) ทุก 3 ปี : อย่าปล่อยให้ธนาคารคิดดอกเบี้ยคุณในอัตราลอยตัว (MRR) เมื่อผ่อนครบ 3 ปี คุณควรเดินเข้าไปเจรจาขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) หรือย้ายไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารใหม่ที่ให้เรตถูกกว่าเสมอ เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและช่วยให้ค่างวดที่คุณจ่ายไปในแต่ละเดือนไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น
• ควบคุมสัดส่วนหนี้สิน (DSR) ไม่ให้เกิน 40-50% ของรายได้ : ก่อนจะสร้างหนี้ก้อนใหม่ ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิตหรือผ่อนรถยนต์ ควรประเมินเสมอว่าภาระหนี้ทั้งหมดรวมกับค่างวดบ้านแล้วต้องไม่ตึงตัวเกินไป เพื่อให้คุณยังมีรายได้เหลือเพียงพอสำหรับการดำรงชีพและเก็บออม

หาทางออกเมื่อผ่อนบ้านไม่ไหว ด้วยตัวช่วยสินเชื่อจาก Refinn

เมื่อสัญญาณเตือนทางการเงินเริ่มเด่นชัดจากการผ่อนบ้านไม่ไหว อย่าปล่อยให้ความกังวลชักนำไปสู่ทางเลือกที่ทำให้คุณต้องสูญเสียบ้านหรือเสียประวัติทางการเงินไปอย่างน่าเสียดาย การมองหาเครื่องมือทางการเงินที่เหมาะสมเพื่อเข้ามาช่วยบริหารจัดการหนี้และเพิ่มสภาพคล่องอย่างทันท่วงที คือทางออกของผู้เชี่ยวชาญ

ที่ Refinn เราพร้อมอยู่เคียงข้างไม่ว่าสถานการณ์ของคุณจะเหมาะกับการเลือกกู้สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อเคลียร์ปัญหาระยะสั้น การใช้สินเชื่อรถแลกเงินเพื่อเปลี่ยนยานพาหนะเป็นทุนสำรอง หรือการใช้มาตรการสินเชื่อบ้านแลกเงินเพื่อปรับโครงสร้างหนี้ให้เบาลงและรับเงินก้อนกลับมาเสริมความมั่นคง เราได้รวบรวมโปรโมชันและข้อเสนอจากสถาบันการเงินชั้นนำมาเปรียบเทียบให้คุณเห็นอย่างโปร่งใส สมัครและดำเนินงานผ่านระบบออนไลน์ที่ใช้งานง่าย ปลอดภัย และมีทีมงานมืออาชีพคอยให้คำแนะนำในทุกขั้นตอนโดยไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง 

สอบถามเพิ่มเติมได้ที่

LINE OA: @Refinn

โทร: 02-079-5119

ข้อมูลอ้างอิง

I can’t pay my mortgage: What are my options?. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2569 จาก https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/for-owners/cant-pay-mortgage/ 

What are your options if you can’t afford to repay your mortgage?. สืบค้นเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2569 จาก https://theconversation.com/what-are-your-options-if-you-cant-afford-to-repay-your-mortgage-275924 

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการผ่อนบ้านไม่ไหว (FAQs)

Q: ค้างค่างวดบ้านกี่เดือน ธนาคารถึงจะเริ่มกระบวนการยึดบ้าน ? 

A: โดยปกติหากคุณค้างชำระติดต่อกัน 3 เดือน (90 วัน) ธนาคารจะจัดสถานะบัญชีของคุณเป็นหนี้เสีย (NPL) และจะเริ่มส่งหนังสือทวงถาม หากยังไม่มีการติดต่อเพื่อชำระหนี้หรือเจรจา ธนาคารจะส่งเรื่องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อเตรียมบังคับคดีและยึดทรัพย์ขายทอดตลาดต่อไป

Q: ถ้ารู้ตัวว่าส่งบ้านไม่ไหว สามารถขอประนอมหนี้กับธนาคารได้ไหม ? 

A: ได้แน่นอน และเป็นสิ่งที่ควรทำมากที่สุดเมื่อรู้ตัวว่าจ่ายไม่ไหว คุณสามารถติดต่อธนาคารเพื่อขอปรับโครงสร้างหนี้ เช่น ขอขยายระยะเวลาการผ่อนชำระ ขอลดค่างวดต่อเดือน หรือขอพักชำระเงินต้นชั่วคราว เพื่อให้คุณมีสภาพคล่องเพิ่มขึ้นในช่วงที่วิกฤต

Q: ผ่อนบ้านไม่ไหว สามารถยกบ้านให้คนอื่นผ่อนต่อฟรี ๆ เพื่อตัดภาระหนี้ได้หรือไม่ ? 

A: ไม่สามารถเปลี่ยนชื่อผู้ผ่อนหรือยกให้กันปากเปล่าได้ เพราะคุณเป็นคู่สัญญาหลักกับธนาคาร วิธีที่ถูกต้องคือต้องให้ผู้ที่ต้องการบ้านทำเรื่อง "กู้ซื้อบ้าน" เพื่อนำเงินมาปิดบัญชีเดิมของคุณ หรือทำเรื่องเปลี่ยนตัวลูกหนี้ ซึ่งต้องผ่านการประเมินเครดิตจากธนาคารใหม่ทั้งหมด เพื่อให้หนี้และกรรมสิทธิ์โอนไปยังบุคคลนั้นอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

Q: ผ่อนบ้านไม่ไหว ขายคืนธนาคารได้ไหม ? 

A: ในทางกฎหมายและการปฏิบัติจริง เราไม่สามารถ "ขายคืน" ให้ธนาคารในลักษณะเหมือนการขายบ้านให้คนทั่วไปเพื่อรับเงินทอนได้ เพราะธนาคารไม่ใช่ผู้รับซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่สิ่งที่คุณทำได้คือการขอเจรจา "โอนทรัพย์ชำระหนี้" ซึ่งเป็นการยอมยกกรรมสิทธิ์บ้านให้ธนาคารเพื่อนำไปหักลบกับยอดหนี้คงเหลือ อย่างไรก็ตาม หากมูลค่าบ้านที่ธนาคารประเมินได้นั้น "ต่ำกว่า" ยอดหนี้ที่คุณมี คุณยังคงต้องรับผิดชอบชำระหนี้ส่วนต่างที่เหลือพร้อมดอกเบี้ยต่อไปจนกว่าจะครบ