ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินง่าย ๆ ด้วยตนเอง ก่อนยื่นกู้ธนาคาร

Key Takeaways

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินด้วยตัวเอง สามารถเริ่มจากการเช็กราคาประเมินที่ดิน ประเมินมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง และเปรียบเทียบกับราคาตลาดในพื้นที่ เพื่อให้เห็นมูลค่าทรัพย์สินเบื้องต้นก่อนยื่นกู้ อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ราคาตลาด และราคาที่ธนาคารประเมินอาจแตกต่างกัน ดังนั้น ควรใช้ข้อมูลหลายด้านประกอบการตัดสินใจ และพิจารณารายได้ ภาระหนี้ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องก่อนเลือกสินเชื่อให้เหมาะกับความสามารถในการชำระคืน

ก่อนซื้อบ้าน ขายบ้าน รีไฟแนนซ์ หรือขอสินเชื่อโดยใช้บ้านเป็นหลักประกัน หนึ่งในตัวเลขที่หลายคนอยากรู้มากที่สุด คือราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน ซึ่งการเข้าใจวิธีเช็กราคาง่าย ๆ จะช่วยให้คุณเห็นภาพก่อนว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองถืออยู่มีมูลค่าประมาณเท่าไร รวมถึงช่วยประเมินความเป็นไปได้ของวงเงินสินเชื่อก่อนยื่นเอกสารจริง

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินที่ตรวจเช็กเอง จะใช้เพื่อประกอบการวางแผนเท่านั้น เพราะเมื่อต้องขอสินเชื่อ ธนาคารมีหลักเกณฑ์และกระบวนการประเมินหลักประกันของตนเอง โดยวงเงินกู้ของสินเชื่อบ้านหลายประเภทอาจอ้างอิงราคาประเมินหลักประกันร่วมกับราคาซื้อขายและเงื่อนไขของธนาคาร

ก่อนประเมินราคาบ้าน ต้องแยกให้ออกว่ากำลังต้องการเช็กราคาบ้านแบบไหน ?

ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ตัวเลขราคาของบ้านหลังเดียวกันอาจแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และแหล่งที่มาของข้อมูล ดังนั้น ก่อนจะเช็กราคาประเมินบ้าน เราต้องทำความเข้าใจประเภทของราคาประเมินหลักทั้ง 3 รูปแบบ คือ

• ราคาประเมินกรมธนารักษ์ เป็นราคาประเมินทุนทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำโดยภาครัฐ มุ่งเน้นใช้เพื่อการจัดเก็บภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน และอากรแสตมป์ ณ กรมที่ดิน โดยปกติแล้ว การประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์จะมีราคาต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกันจริงในตลาดพอสมควร
• ราคาประเมินของธนาคาร คือมูลค่าหลักประกันที่สถาบันการเงินประเมินขึ้น เพื่อใช้ประกอบการอนุมัติวงเงินกู้ โดยจะมีบริษัทประเมินเอกชนที่ได้รับรองมาตรฐานเข้ามาสำรวจจริง การประเมินประเภทนี้จะพิจารณาความเสี่ยง สภาพทรัพย์สิน และความสามารถในการคล่องตัวหากต้องขายทอดตลาด
• ราคาตลาด เป็นราคาซื้อขายจริงที่มีการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายในกลไกตลาดปัจจุบัน สะท้อนถึงความต้องการซื้อ (Demand) และความต้องการขาย (Supply) ณ ช่วงเวลานั้น ๆ ซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นราคาที่สูงที่สุดในบรรดาประเภทราคาทั้งหมด

เช็กราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดินด้วยตัวเอง ทำได้ง่าย ๆ ใน 3 นาที

สำหรับใครที่อยากรู้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินเบื้องต้นด้วยตัวเอง สามารถทำตามขั้นตอนคร่าว ๆ ต่อไปนี้ได้

ขั้นที่ 1 เช็กราคาประเมินที่ดิน 

เริ่มจากตรวจสอบราคาประเมินที่ดินตามประกาศของกรมธนารักษ์ ซึ่งสามารถค้นหาได้จากระบบเผยแพร่ราคาประเมินทรัพย์สิน (D-Value) บนเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ โดยระบุที่ตั้งของโฉนดที่ดิน จากนั้นนำราคาต่อตารางวาคูณกับขนาดที่ดินทั้งแปลง ก็จะได้มูลค่าที่ดินโดยประมาณ ขั้นตอนนี้ถือเป็นวิธีหลักของการประเมินราคาที่ดินเบื้องต้น

ตัวอย่างการคำนวณ 

หากที่ดินมีขนาด 50 ตารางวา และราคาประเมินกรมธนารักษ์อยู่ที่ 50,000 บาทต่อตารางวา 

มูลค่าที่ดินโดยประมาณ 50 x 50,000 = 2,500,000 บาท

ขั้นที่ 2 ประเมินมูลค่าตัวบ้าน 

สำหรับสิ่งปลูกสร้าง ให้พิจารณาจากพื้นที่ใช้สอย ประเภทอาคาร วัสดุก่อสร้าง และอายุการใช้งาน โดยทั่วไปมูลค่าบ้านจะทยอยลดลงตามอายุ หรือที่เรียกว่า “ค่าเสื่อมราคา” โดยผู้ประเมินเบื้องต้นอาจใช้ราคาต่อตารางเมตรของอาคารประเภทใกล้เคียงกันในตลาด มาคูณกับพื้นที่ใช้สอยจริง แล้วหักลบค่าเสื่อมตามอายุบ้าน

ตัวอย่างการคำนวณ 

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร ราคาก่อสร้างเฉลี่ยของบ้านลักษณะใกล้เคียงอยู่ที่ 15,000 บาทและตารางเมตร และบ้านอายุ 10 ปี โดยสมมติหักค่าเสื่อมปีละประมาณ 2% รวมเป็น 20%

มูลค่าบ้านก่อนหักค่าเสื่อม 150 x 15,000 = 2,250,000 บาท

หักค่าเสื่อม 20% = 2,250,000 x 0.20 = 450,000 บาท

มูลค่าบ้านหลังหักค่าเสื่อม = 2,250,000 - 450,000 = 1,800,000 บาท

ขั้นที่ 3 เทียบกับราคาตลาดรอบบ้าน 

ขั้นตอนสุดท้ายคือ การเปรียบเทียบตัวเลขที่คำนวณได้กับราคาซื้อขายจริงของบ้านลักษณะใกล้เคียงกันในละแวกเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นจากประกาศขายบ้านออนไลน์ หรือสอบถามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากที่สุด

ตัวอย่างการคำนวณ

เมื่อรวมมูลค่าที่ดินและตัวบ้านจากขั้นที่ 1-2 จะได้ราคาประเมินรวมโดยประมาณ

2,500,000 (ที่ดิน) + 1,800,000 (บ้าน) = 4,300,000 บาท

หากตรวจสอบประกาศขายบ้านลักษณะใกล้เคียงกันในละแวกเดียวกันแล้วพบว่า ซื้อขายกันจริงที่ประมาณ 4,300,000-4,600,000 บาท ก็แสดงว่าตัวเลขที่คำนวณได้อยู่ในช่วงที่สมเหตุสมผล สามารถใช้เป็นตัวเลขอ้างอิงเบื้องต้นก่อนยื่นกู้ได้ อย่างไรก็ดี ตัวเลขนี้เป็นเพียงการประเมินเบื้องต้น การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินจริงจากธนาคารอาจแตกต่างออกไปตามหลักเกณฑ์และดุลยพินิจของผู้ประเมินแต่ละราย

 การประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เจ้าหน้าที่ประเมินบ้านของทางธนาคารดูอะไรบ้าง ?

เมื่อยื่นขอสินเชื่อ ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ประเมินเข้ามาสำรวจทรัพย์สินอย่างละเอียด เพื่อกำหนดมูลค่าหลักประกัน โดยหัวข้อหลัก ๆ ที่ธนาคารนำมาพิจารณา มีดังนี้

• ทำเลและศักยภาพของพื้นที่ โดยดูว่าอยู่ในแหล่งชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า ทางด่วน หรือพื้นที่ที่มีแนวโน้มพัฒนาในอนาคตหรือไม่
• ขนาดและรูปร่างที่ดิน หากที่ดินแปลงสวย รูปร่างสี่เหลี่ยม จะประเมินได้ง่ายกว่าที่ดินรูปทรงแปลก ๆ หรือเป็นที่ดินตาบอด
• ทางเข้า-ออก ติดถนนสาธารณประโยชน์หรือไม่ หากเป็นถนนส่วนบุคคลต้องมีภาระจำยอมถูกต้องตามกฎหมาย
• สาธารณูปโภค ไม่ว่าจะเป็นการเข้าถึงของไฟฟ้า น้ำประปา และระบบระบายน้ำในพื้นที่
• ประเภทอาคาร ตรวจโครงสร้างบ้านเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก อิฐบล็อก หรือไม้ ซึ่งส่งผลต่อความแข็งแรงทนทานที่แตกต่างกัน
• ขนาดพื้นที่ใช้สอย จำนวนห้องนอน ห้องน้ำ และพื้นที่รวมภายในบ้าน
• อายุและสภาพบ้าน โดยบ้านใหม่ที่ได้รับการดูแลดี จะถูกหักค่าเสื่อมน้อย และได้มูลค่าประเมินสูงกว่าบ้านเก่าที่ทรุดโทรม
• ข้อมูลราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ใกล้เคียง นำราคาซื้อขายจริงของบ้านข้างเคียงในระยะเวลาใกล้เคียงมาเปรียบเทียบเชิงวิเคราะห์

ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน กับวงเงินกู้ เกี่ยวข้องกันอย่างไร ?

ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน เป็นหนึ่งในข้อมูลที่ธนาคารใช้กำหนดมูลค่าหลักประกัน แต่ไม่ได้หมายความว่าหากบ้านประเมินได้ 5 ล้านบาท ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อ 5 ล้านบาทโดยอัตโนมัติ วงเงินจริงที่ได้รับยังขึ้นอยู่กับรายได้ ภาระหนี้ ประวัติสินเชื่อ อายุผู้กู้ ระยะเวลาผ่อน และเกณฑ์อนุมัติของแต่ละธนาคารด้วย

นอกจากนี้ “ค่าประเมินบ้าน” ที่ธนาคารเรียกเก็บก็เป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่ควรตรวจสอบล่วงหน้า เนื่องจากแต่ละธนาคารอาจมีอัตราค่าธรรมเนียมการประเมินหลักประกันแตกต่างกัน การเช็กราคาประเมินบ้านและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องตั้งแต่เนิ่น ๆ จะช่วยให้วางแผนการเงินก่อนยื่นกู้ได้แม่นยำขึ้น และลดโอกาสที่จะต้องเจอกับค่าใช้จ่ายแฝงในภายหลัง

การประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินด้วยตัวเอง เป็นจุดเริ่มต้นที่ช่วยให้เจ้าของบ้านเห็นภาพมูลค่าทรัพย์สินคร่าว ๆ ก่อนตัดสินใจขาย รีไฟแนนซ์ หรือใช้บ้านเป็นหลักประกัน อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ ราคาตลาด และราคาที่ธนาคารประเมินอาจแตกต่างกัน จึงควรใช้ข้อมูลหลายด้านประกอบกัน และตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องก่อนยื่นกู้ทุกครั้ง

เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแลกเงินจากหลายธนาคารชั้นนำได้ในที่เดียว กับ Refinn

สำหรับผู้ที่มีบ้านปลอดภาระหรือยังผ่อนอยู่ และต้องการเปลี่ยนมูลค่าของบ้านให้เป็นเงินก้อน เพื่อไปเสริมสภาพคล่องทางการเงิน ลงทุน หรือจัดการภาระทางการเงิน สามารถศึกษาทางเลือกสินเชื่อบ้านแลกเงินผ่าน Refinn เพื่อเปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายสถาบันการเงินชั้นนำที่เหมาะกับความต้องการของคุณ เรามีทีมงานผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมช่วยให้การวางแผนสมัครสินเชื่อเป็นเรื่องที่เข้าใจง่าย และให้คุณตัดสินใจได้อย่างรอบคอบมากขึ้น

• LINE OA: @Refinn
• โทร: 02-079-5119

ข้อมูลอ้างอิง

• วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินง่าย ๆ 2566 จะมีโฉนด หรือ ไม่มีโฉนดที่ดินก็เช็คได้. สืบค้นข้อมูลเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2569 จาก https://www.feasyonline.com/content/detail/1187/
• รู้วิธีประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน มือใหม่ก็ลงทุนแบบเซียนอสังหาได้. สืบค้นข้อมูลเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2569 จาก https://nayoo.co/blogs/center/how-evaluate-house-prices
• การประเมินราคาที่ดินโดยเปรียบเทียบราคาตลาดแบบผสมผสาน. สืบค้นข้อมูลเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2569 จาก https://www.home.co.th/hometips/topic-24621

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน (FAQs)

Q : สามารถประเมินราคาบ้านออนไลน์ได้หรือไม่ ?

A : สามารถประเมินราคาเบื้องต้นผ่านข้อมูลออนไลน์ได้ โดยนำข้อมูลทำเล ขนาดที่ดิน พื้นที่ใช้สอย อายุบ้าน และราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ใกล้เคียงมาเปรียบเทียบกัน แต่หากต้องการราคาที่ใช้ประกอบการขอสินเชื่อ ควรให้สถาบันการเงินหรือผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองเป็นผู้ประเมินอย่างเป็นทางการ

Q : บ้านแบบไหนที่มีแนวโน้มได้ราคาประเมินสูง ?

A : โดยทั่วไป บ้านที่อยู่ในทำเลศักยภาพ เดินทางสะดวก มีถนนเข้า-ออกชัดเจน ใกล้ระบบขนส่ง สาธารณูปโภคครบครัน และมีสภาพโครงสร้างที่ดี มักมีแนวโน้มได้รับราคาประเมินสูงกว่าทรัพย์ที่อยู่ในทำเลเข้าถึงยากหรือมีข้อจำกัดด้านการใช้ประโยชน์

Q : ต่อเติมบ้านก่อนประเมิน ช่วยเพิ่มราคาประเมินได้หรือไม่ ?

A : การต่อเติมที่มีคุณภาพและเพิ่มประโยชน์ใช้สอยอาจช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินได้ แต่ไม่ได้หมายความว่าราคาประเมินจะเพิ่มขึ้นตามค่าใช้จ่ายในการต่อเติมทั้งหมด ทั้งนี้ ผู้ประเมินจะพิจารณาสภาพ คุณภาพ อายุการใช้งาน และความเหมาะสมของสิ่งปลูกสร้างโดยรวม รวมถึงความถูกต้องตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

Q : ราคาประเมินบ้านมีอายุการใช้งานนานแค่ไหน ?

A : ราคาประเมินไม่ได้มีอายุการใช้งานตายตัวในทุกกรณี เนื่องจากขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการนำไปใช้และเงื่อนไขของหน่วยงานหรือสถาบันการเงิน หากนำไปประกอบการขอสินเชื่อ ควรตรวจสอบกับธนาคารโดยตรงว่าต้องใช้รายงานประเมินที่จัดทำภายในระยะเวลาเท่าใด

Q : หากเป็นเจ้าของบ้านแต่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ครบ จะประเมินราคาได้หรือไม่ ?

A : การประเมินเบื้องต้นอาจทำได้จากข้อมูลของทรัพย์สิน แต่หากต้องการนำบ้านพร้อมที่ดินไปขอสินเชื่อ สถาบันการเงินจะตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สินด้วย หากเอกสารไม่ครบถ้วนหรือมีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ อาจส่งผลต่อการประเมินหลักประกันและการพิจารณาวงเงินกู้ได้