วิธีแก้ดอกเบี้ยบ้านแพง รวมเทคนิคผ่อนบ้านหมดไว ดอกเบี้ยลดจริง

Key Takeaways

เจอปัญหาดอกเบี้ยบ้านแพงจนยอดผ่อนตัดแค่ดอกเบี้ย สามารถแก้ไขได้ด้วย 3 วิธีหลัก คือ การโปะบ้านเพิ่มจากค่างวดในแต่ละเดือน, การขอปรับลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention), และการย้ายสินเชื่อไปสถาบันการเงินใหม่ (Refinance) โดยการขอลดดอกเบี้ยจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายและเอกสารน้อย ส่วนการทำสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์จะให้ผลลัพธ์ในการลดอัตราดอกเบี้ยและค่างวดต่อเดือนได้มากที่สุด ทั้งนี้ การเลือกวิธีที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับยอดหนี้คงเหลือและเป้าหมายทางการเงินของแต่ละบุคคล

เคยสังเกตสลิปใบเสร็จค่าผ่อนบ้านในแต่ละเดือนกันไหม ? หลายคนถึงกับตกใจเมื่อพบว่าค่างวดหลักหมื่นที่จ่ายไป กลายเป็นการตัดเงินต้นแค่หลักพัน ส่วนที่เหลือกลายเป็นค่าดอกเบี้ยไปเสียหมด ! ปัญหาดอกเบี้ยบ้านแพงถือเป็นความเจ็บปวดอันดับต้น ๆ ของคนมีบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนที่ผ่อนบ้านมาจนพ้นช่วงโปรโมชัน 3 ปีแรก แล้วต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) ที่ปรับตัวสูงขึ้นจนทำให้ยอดหนี้แทบไม่ขยับ

เมื่อภาระเริ่มหนักขึ้น คำถามยอดฮิตที่ตามมาก็คือ ทำยังไงให้ดอกเบี้ยบ้านลดลง เพื่อให้เงินที่เราหามาอย่างเหน็ดเหนื่อยไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น และช่วยให้ปลดหนี้บ้านได้เร็วขึ้น บทความนี้ Refinn ได้รวบรวมวิธีจัดการกับดอกเบี้ยบ้านที่สูงปรี๊ดมาฝากกัน รับรองว่าเป็นวิธีที่ทำได้จริง และช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าไปได้หลักแสนแน่นอน

ทำไมผ่อนเท่าไรเงินต้นก็ไม่ลด ? เข้าใจสาเหตุที่ทำให้ดอกเบี้ยบ้านแพง

หลายคนต้องเจอภาวะผ่อนบ้านมาหลายปี แต่ยอดหนี้คงเหลือกลับลดลงเพียงเล็กน้อย เนื่องจากสัดส่วนค่างวดส่วนใหญ่หมดไปกับดอกเบี้ย ดังนั้น การทำความเข้าใจกลไกและปัจจัยที่ทำให้ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น จึงเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการหาทางรับมือและวางแผนทางการเงินได้อย่างถูกต้อง

หมดโปรโมชันดอกเบี้ย 3 ปีแรก

ในช่วง 3 ปีแรกของการกู้ซื้อบ้าน ธนาคารมักจะมอบอัตราดอกเบี้ยโปรโมชันแบบคงที่หรือดอกเบี้ยต่ำพิเศษ แต่เมื่อก้าวเข้าสู่ปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวที่อ้างอิงกับค่า MRR (Minimum Retail Rate) ของแต่ละธนาคาร ส่งผลให้ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด จากเดิมที่เคยจ่ายดอกเบี้ยเฉลี่ย 2-3% อาจพุ่งสูงถึง 5-7% ต่อปี ทำให้ค่างวดส่วนใหญ่เน้นไปที่การชำระดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น 

การคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate)

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใช้ระบบคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก โดยคิดจาก "เงินต้นคงเหลือรายวัน" สูตรการคำนวณหลักคือ

ตัวอย่างการคำนวณ:

สมมติว่ามียอดเงินต้นคงเหลืออยู่ และต้องผ่อนชำระในเดือนที่มี 30 วัน ดังนี้

• เงินต้นคงเหลือ: 3,000,000 บาท
• อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (MRR): 6% ต่อปี
• จำนวนวันในงวด: 30 วัน

หากต้องจ่ายค่างวดตามที่ธนาคารกำหนดเดือนละ 18,000 บาท เงินจำนวนนี้จะถูกนำไปตัดเป็นค่าดอกเบี้ยสูงถึง 14,794.52 บาท และเหลือไปตัดเงินต้นจริงเพียง 3,205.48 บาท เท่านั้น

ดังนั้น ยอดเงินต้นที่ยังเหลืออยู่มากในช่วงปีแรก ๆ จึงส่งผลให้คำนวณออกมาเป็นจำนวนดอกเบี้ยที่สูงตามไปด้วย หากไม่หาวิธีลดดอกเบี้ยหรือลดเงินต้น ยอดหนี้จะลดลงช้ามาก

ทำยังไงให้ดอกเบี้ยบ้านลดลง ? 3 วิธีจัดการดอกเบี้ยบ้านแพงที่คนมีบ้านต้องรู้

เมื่อทราบถึงสาเหตุที่ทำให้ภาระหนี้หนักขึ้นแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือการเลือกใช้แนวทางที่เหมาะสมเพื่อดึงอัตราดอกเบี้ยให้ต่ำลง ซึ่งในระบบการเงินปัจจุบันมี 3 แนวทางหลักที่สามารถลงมือทำได้จริง และได้รับการยอมรับว่าช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้ดีที่สุด 

1. เทคนิค "การโปะบ้าน" จ่ายเกินค่างวดทุกเดือน

การโปะบ้าน คือการจ่ายเงินค่างวดเพิ่มขึ้นจากยอดที่ธนาคารกำหนดในทุกเดือน แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นเพียง 10% - 20% ของยอดผ่อนปกติ เงินส่วนที่จ่ายเกินมาทั้งหมดจะถูกนำไปตัด "เงินต้นคงเหลือ" แบบ 100% โดยไม่หักดอกเบี้ย เมื่อเงินต้นลดลง ดอกเบี้ยในงวดถัดไปก็จะลดลงตามไปด้วยอย่างเห็นได้ชัด 

2. การขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention)

การเข้าไปเจรจาขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมเมื่อผ่อนบ้านครบกำหนด 3 ปี มีจุดเด่นคือความสะดวกรวดเร็ว ใช้เอกสารไม่เยอะ ไม่ต้องประเมินราคาหลักทรัพย์ใหม่ และไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ใหม่ แต่โดยทั่วไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่ได้รับลดหย่อนมักจะไม่ต่ำเท่ากับการย้ายไปธนาคารใหม่

3. การย้ายไปผ่อนกับธนาคารใหม่ (Refinance)

การยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแห่งใหม่ เพื่อนำเงินมาปิดหนี้กับธนาคารเดิม วิธีนี้ช่วยให้ผู้กู้ได้รับโปรโมชันอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ต่ำลงอย่างชัดเจน แม้จะมีขั้นตอนเอกสารและค่าธรรมเนียม เช่น ค่าจดจำนอง ค่าประเมินราคา แต่เมื่อคำนวณความคุ้มค่าจากดอกเบี้ยที่ลดลงแล้ว มักจะช่วยประหยัดเงินได้สูงสุด

 แก้ปัญหาดอกเบี้ยบ้านแพงด้วย Retention vs Refinance เลือกแบบไหนให้คุ้มค่าและลดดอกเบี้ยได้ดีที่สุด ?

แม้วิธีการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมหรือการย้ายไปธนาคารใหม่จะมีจุดประสงค์เดียวกัน คือการลดภาระดอกเบี้ย แต่ทั้งสองวิธีกลับมีเงื่อนไข ค่าใช้จ่าย และผลลัพธ์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ดังนั้น การเปรียบเทียบรายละเอียดและเงื่อนไขของตนเองจะช่วยให้เลือกแนวทางได้คุ้มค่ามากที่สุด

เช็กลิสต์ใครเหมาะกับ รีเทนชัน (Retention)

• ผู้ที่ไม่ค่อยมีเวลาในการจัดเตรียมเอกสารทางการเงินใหม่
• ผู้ที่ไม่ต้องการสำรองเงินจ่ายค่าธรรมเนียมการจดจำนองและค่าประเมินราคา
• ผู้ที่ยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงมาระดับกลางๆ ได้
• ผู้ที่มียอดหนี้คงเหลือไม่สูงมาก เช่น ต่ำกว่า 1,000,000 บาท

เช็กลิสต์ใครเหมาะกับ รีไฟแนนซ์ (Refinance)

• ผู้ที่ต้องการอัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุดเพื่อลดค่างวดอย่างเห็นได้ชัด
• ผู้ที่มีเวลาในการเปรียบเทียบโปรโมชันจากหลายธนาคาร
• ผู้ที่มีเอกสารทางการเงินครบถ้วนพร้อมยื่นกู้ใหม่
• ผู้ที่ยังมียอดหนี้คงเหลือสูง ทำให้ส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้คุ้มค่ากับค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายใหม่

เปลี่ยนปัญหาดอกเบี้ยบ้านแพงให้เป็นเรื่องง่าย เลือกสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์กับ Refinn

ดอกเบี้ยบ้านแพงแก้ได้แค่เริ่มวางแผน ไม่จำเป็นต้องทนแบกรับไปตลอดสัญญา หากคุณกำลังกังวลและหาวิธีว่าทำยังไงให้ดอกเบี้ยบ้านลดลง คำตอบที่เห็นผลชัดเจนและยั่งยืนที่สุดเมื่อผ่อนบ้านครบ 3 ปี ก็คือการย้ายธนาคารเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง ซึ่งนอกจากจะช่วยให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลงแล้ว ยังทำให้เงินที่คุณวางแผนจะจ่ายไปเท่าเดิมสามารถตัดเงินต้นได้มากขึ้นอีกด้วย

หากคุณต้องการเช็กว่าการย้ายธนาคารจะช่วยคุณประหยัดเงินได้มากแค่ไหน ไม่ต้องเสียเวลาตระเวนถามทีละธนาคารให้เหนื่อย เพราะที่ Refinn เรามีบริการช่วยเปรียบเทียบโปรโมชันสินเชื่อจากธนาคารชั้นนำทั่วประเทศไว้ในที่เดียว ไม่ว่าคุณจะต้องการขอสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยบ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม หรือต้องการรีไฟแนนซ์คอนโด เพื่อลดค่างวดต่อเดือนให้เบาสบายขึ้น คุณก็สามารถเช็กโปรโมชัน คำนวณความคุ้มค่า และยื่นสมัครผ่านระบบออนไลน์ของเราได้ฟรี ! ไม่มีค่าบริการแอบแฝง ให้ Refinn ช่วยคุณจัดการปัญหาดอกเบี้ยบ้านแพงตั้งแต่วันนี้เลย

สอบถามเพิ่มเติมได้ที่

• LINE OA: @Refinn
• โทร: 02-079-5119

ข้อมูลอ้างอิง

• “กู้ซื้อบ้าน” จ่ายดอกแพง แก้ได้อย่างไร. สืบค้นเมื่อวันที่ 22 กรกฎาคม 2569 จาก https://www.thaipbs.or.th/now/content/473

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านแพง (FAQs)

Q: หากเพิ่งผ่อนบ้านได้เพียง 2 ปี แต่รู้สึกว่าดอกเบี้ยบ้านแพง สามารถยื่นขอรีไฟแนนซ์ได้เลยหรือไม่ ? 

A: ตามสัญญามาตรฐานของธนาคารส่วนใหญ่ จะกำหนดให้ผ่อนชำระครบ 3 ปีบริบูรณ์จึงจะสามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่เสียค่าปรับ หากยื่นกู้ก่อนครบกำหนดสัญญา อาจต้องเสียค่าปรับการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนดประมาณ 2% - 3% ของยอดหนี้คงเหลือ ซึ่งไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่ประหยัดได้

Q: การเทียบค่างวดบ้านหลังทำรีไฟแนนซ์ ควรดูที่อัตราดอกเบี้ยปีแรกหรือดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี ? 

A: ควรเปรียบเทียบที่ "อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก" เป็นหลัก เนื่องจากธนาคารบางแห่งอาจจัดโปรโมชันดอกเบี้ยปีแรกต่ำมาก ๆ แต่ปีที่ 2 และ 3 ปรับสูงขึ้น ทำให้ค่าเฉลี่ยรวม 3 ปีแพงกว่าธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือเท่า ๆ กันตลอด 3 ปี

Q: หากติดภาระหนี้บัตรเครดิตอยู่หลายใบ จะสามารถยื่นสินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ผ่านหรือไม่ ?

A: สามารถยื่นกู้ได้ ตราบใดที่ไม่เคยมีประวัติค้างชำระจนขึ้นข้อมูลในเครดิตบูโร และมีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ไม่เกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด หรืออาจใช้วิธีขอกู้รีไฟแนนซ์แบบกู้เพิ่มวงเงิน (Top-up) เพื่อนำเงินก้อนมาปิดหนี้บัตรเครดิตดอกเบี้ยสูงไปพร้อมกันได้