รีไฟแนนซ์บ้านเสียค่าจดจำนองไหม คิดเท่าไร และใครต้องจ่าย ?
Key Takeaways
ค่าจดจำนอง คือ ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นเมื่อมีการนำบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ไปจดทะเบียนเป็นหลักประกันกับธนาคาร โดยทั่วไปคิดในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง และเรียกเก็บสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท เมื่อต้องรีไฟแนนซ์ ผู้กู้จึงมักต้องเสียค่าจดจำนองบ้านอีกครั้ง เพราะเป็นการเปลี่ยนผู้รับจำนองจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ควรเปรียบเทียบทั้งดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายในวันโอน และเงื่อนไขโปรโมชันว่าจ่ายเองหรือเลือกแพ็กเกจฟรีค่าจดจำนองแบบใดคุ้มกว่า โดยดูจากต้นทุนรวมตลอดช่วงเวลาที่วางแผนใช้สินเชื่อ ไม่ใช่พิจารณาเฉพาะคำว่า “ฟรี” หรืออัตราดอกเบี้ยปีแรกเท่านั้น
สำหรับคนผ่อนบ้าน การรีไฟแนนซ์ (Refinance) เพื่อลดดอกเบี้ยให้ต่ำลงคือวิธีช่วยเซฟเงินในกระเป๋าที่ดีที่สุด แต่หลายครั้งเมื่อคำนวณส่วนต่างดอกเบี้ยแล้วกลับต้องสะดุดกับค่าใช้จ่ายแฝง โดยเฉพาะ ค่าจดจำนอง ที่โผล่ขึ้นมาเป็นเงินก้อนใหญ่ วันนี้เราจึงอยากจะมาเจาะลึกแบบเข้าใจง่ายว่าค่าจดจำนองคืออะไรในการรีไฟแนนซ์บ้าน และมีวิธีบริหารจัดการอย่างไรให้คุ้มค่าที่สุด
ค่าจดจำนองคืออะไร ? ทำไมต้องจ่ายซ้ำตอนรีไฟแนนซ์
ค่าจดจำนอง คือ ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บเมื่อมีการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน เช่น บ้าน ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด โดยชำระให้แก่สำนักงานที่ดินในวันที่ดำเนินการจดทะเบียน
ตามอัตราปกติ กรมที่ดินกำหนดค่าจดทะเบียนจำนองไว้ที่ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง และเรียกเก็บสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ตัวอย่างเช่น หากจดจำนองด้วยวงเงิน 3,000,000 บาท จะเสียค่าธรรมเนียม 30,000 บาท แต่หากวงเงินจำนองอยู่ที่ 25,000,000 บาท เมื่อคำนวณร้อยละ 1 จะได้ 250,000 บาท ทว่าผู้กู้จะเสียจริงไม่เกินเพดาน 200,000 บาท
ทั้งนี้ หลายคนอาจสงสัยว่า ในวันที่ซื้อบ้านก็เคยจ่ายค่าจดจำนองบ้านไปแล้ว เหตุใดเมื่อรีไฟแนนซ์จึงต้องจ่ายอีกรอบ ? คำตอบอยู่ที่โครงสร้างของการทำธุรกรรมทางกฎหมาย
การรีไฟแนนซ์ไม่ได้เป็นเพียงการขอให้ธนาคารใหม่ช่วยชำระหนี้แทน แต่เป็นการปิดภาระจำนองกับธนาคารเดิม หรือที่เรียกว่า “การไถ่ถอนจำนอง” จากนั้นจึงนำอสังหาริมทรัพย์เดิมไปจดทะเบียนเป็นหลักประกันให้แก่ธนาคารแห่งใหม่
เมื่อผู้รับจำนองเปลี่ยนจากธนาคารเดิมเป็นธนาคารใหม่ จึงถือว่าเกิดการจดทะเบียนจำนองครั้งใหม่ ผู้กู้จึงต้องเสียค่าธรรมเนียมตามวงเงินที่นำไปจดทะเบียนใหม่อีกครั้ง ไม่สามารถนำค่าธรรมเนียมที่เคยชำระตอนซื้อบ้านมาหักลบหรือโอนไปใช้กับสัญญาใหม่ได้
ค่าจดจำนองคิดยังไง ? สามารถใช้สูตรพื้นฐานได้ดังนี้
ค่าจดจำนอง = วงเงินที่จดทะเบียนจำนอง × 1%
อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบว่าวงเงินจำนองที่ธนาคารกำหนดตรงกับยอดหนี้คงเหลือหรือไม่ เนื่องจากบางกรณีผู้กู้อาจขอวงเงินเพิ่มสำหรับตกแต่งบ้าน ชำระหนี้อื่น หรือสำรองเป็นสภาพคล่อง ทำให้ฐานที่ใช้คิดค่าธรรมเนียมสูงกว่ายอดหนี้บ้านเดิม
ค่าจดจำนองบ้าน รีไฟแนนซ์รอบนี้ใครต้องเป็นคนจ่าย ?
โดยทั่วไป ผู้กู้หรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนจำนอง เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการนำทรัพย์สินของผู้กู้ไปเป็นหลักประกันสินเชื่อ แต่ทางธนาคารอาจจัดโปรโมชันช่วยเหลือค่าใช้จ่าย เช่น ฟรีค่าประเมินหลักประกัน ฟรีค่าจดจำนอง หรือคืนค่าธรรมเนียมภายหลัง ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด ผู้กู้จึงมักมีตัวเลือกหลักสองรูปแบบ ได้แก่
1. แบบผู้กู้จ่ายค่าจดจำนองเอง
ตัวเลือกนี้เหมาะกับผู้ที่มีเงินสำรองพร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน และต้องการเปรียบเทียบสินเชื่อโดยเน้นอัตราดอกเบี้ยต่ำหรือค่าใช้จ่ายรวมระยะยาว
ตัวอย่างเช่น หากได้รับอนุมัติวงเงินรีไฟแนนซ์ 3,000,000 บาท ผู้กู้ต้องเตรียมเงินประมาณ 30,000 บาทสำหรับค่าจดทะเบียนจำนอง ยังไม่รวมค่าอากรแสตมป์ ค่าประเมินหลักประกัน ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าใช้จ่ายอื่นตามเงื่อนไขของธนาคาร
แม้ต้องใช้เงินก้อนในวันดำเนินการ แต่ข้อเสนอแบบจ่ายเองอาจมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าทางเลือกที่ธนาคารรับผิดชอบค่าธรรมเนียมให้ หากส่วนต่างดอกเบี้ยตลอดช่วงเวลาที่วางแผนถือสัญญาสูงกว่าค่าจดจำนอง การออกค่าใช้จ่ายเองอาจช่วยประหยัดเงินได้มากกว่าในภาพรวม
2. แบบธนาคารช่วยออกค่าจดจำนอง
ธนาคารบางแห่งมีโปรโมชันฟรีหรือช่วยสนับสนุนค่าจดจำนองตามวงเงินและเงื่อนไขที่กำหนด ทำให้ผู้กู้ไม่ต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่ในวันที่ไปสำนักงานที่ดิน เหมาะกับผู้ที่ต้องการรักษาเงินสดไว้เป็นเงินสำรองฉุกเฉิน ใช้ปรับปรุงบ้าน หรือรองรับค่าใช้จ่ายอื่นในช่วงเปลี่ยนสินเชื่อ
ผู้กู้ควรตรวจสอบว่าโปรโมชันกำหนดให้เลือกแพ็กเกจดอกเบี้ยเฉพาะ ซื้อประกันคุ้มครองสินเชื่อ หรือรักษาสัญญากับธนาคารเป็นระยะเวลาหนึ่งหรือไม่ ตัวอย่างเช่น บางผลิตภัณฑ์กำหนดว่าผู้กู้ต้องเลือกทางเลือกดอกเบี้ยสำหรับโปรโมชันฟรีค่าจดจำนองและซื้อประกันตามเงื่อนไข จึงจะได้รับสิทธิ์ดังกล่าว
นอกจากนี้ บางธนาคารอาจกำหนดให้คืนเงินสนับสนุน หากปิดบัญชีหรือย้ายสินเชื่อก่อนครบระยะเวลาที่ระบุ ซึ่งอาจเป็น 3 ปี 5 ปี หรือระยะเวลาอื่นตามสัญญา ดังนั้น ก่อนเลือกโปรโมชันควรขอเอกสารแสดงเงื่อนไข อ่านข้อกำหนดเรื่องการปิดบัญชีก่อนกำหนด และตรวจสอบจำนวนเงินที่ต้องคืนให้ชัดเจน ไม่ควรสรุปจากข้อความโฆษณาเพียงคำว่า “ฟรีค่าจดจำนอง”
เทคนิคคำนวณความคุ้มค่า ยอมจ่ายเอง VS เลือกโปรฯ ฟรีดีกว่า ?
การเลือกข้อเสนอสำหรับค่าจดจำนองในการรีไฟแนนซ์บ้าน ไม่ควรพิจารณาเฉพาะเงินสดที่ต้องจ่ายในวันแรก แต่ต้องเปรียบเทียบต้นทุนรวมตลอดระยะเวลาที่คาดว่าจะใช้สินเชื่อ โดยเฉพาะช่วง 3 ปีแรกซึ่งมักเป็นช่วงอัตราดอกเบี้ยโปรโมชัน
สามารถคำนวณเปรียบเทียบเบื้องต้นได้ดังนี้
ทางเลือกจ่ายเอง
ยอดดอกเบี้ยรวมตามระยะเวลาที่เปรียบเทียบ
- ค่าจดจำนอง
- ค่าประเมินและค่าธรรมเนียมอื่น
- ค่าใช้จ่ายของผลิตภัณฑ์เสริมที่เลือกซื้อ
ทางเลือกธนาคารออกให้
ยอดดอกเบี้ยรวมตามระยะเวลาที่เปรียบเทียบ
- ค่าธรรมเนียมอื่นที่ไม่ได้รับยกเว้น
- ค่าเบี้ยประกันภัยหรือผลิตภัณฑ์ที่เป็นเงื่อนไข
- เงินที่อาจต้องคืนหากปิดบัญชีก่อนกำหนด
จากนั้นจึงนำยอดรวมของทั้งสองข้อเสนอมาเปรียบเทียบ โดยสินเชื่อที่มียอดต้นทุนสุทธิต่ำกว่าจะมีความคุ้มค่ามากกว่า ไม่ใช่สินเชื่อที่แสดงอัตราดอกเบี้ยปีแรกต่ำที่สุดหรือให้สิทธิ์ฟรีมากที่สุดเสมอไป ซึ่งแนวทางของธนาคารพาณิชย์เองก็แนะนำให้รวมค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าอากร และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมาพิจารณาให้รอบคอบ ก่อนเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยที่คาดว่าจะประหยัดได้เช่นกัน
กรณีที่ควรพิจารณาจ่ายเอง
หากข้อเสนอแบบผู้กู้รับผิดชอบค่าจดจำนองเองแล้วมีดอกเบี้ยต่ำกว่าอย่างชัดเจน และคำนวณแล้วส่วนต่างดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ตลอด 3 ปีสูงกว่าค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย การจ่ายเองอาจให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่า โดยเฉพาะผู้ที่มีวงเงินกู้สูง เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยอาจกลายเป็นเงินจำนวนมากเมื่อคำนวณจากเงินต้นหลักล้านบาท
กรณีที่ควรพิจารณาโปรโมชันฟรี
หากวงเงินสินเชื่อไม่สูง ส่วนต่างดอกเบี้ยระหว่างสองข้อเสนอมีเพียงเล็กน้อย หรือผู้กู้ให้ความสำคัญกับการรักษาเงินสดไว้ในมือ โปรโมชันที่ธนาคารช่วยออกค่าจดจำนองอาจตอบโจทย์มากกว่า แต่ต้องมั่นใจว่าสามารถอยู่กับธนาคารได้ครบระยะเวลาที่กำหนด และไม่มีแผนขายบ้าน ปิดหนี้ หรือรีไฟแนนซ์ใหม่ก่อนสิ้นสุดเงื่อนไข
เลือกรีไฟแนนซ์บ้านให้คุ้มกว่า ด้วยการเปรียบเทียบทุกค่าใช้จ่าย
หากคุณไม่อยากปวดหัวกับการนั่งกดเครื่องคิดเลข เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย และเช็กเงื่อนไขค่าจดจำนองทีละธนาคาร ให้ Refinn แพลตฟอร์มตัวกลางเปรียบเทียบโปรโมชันทางการเงินออนไลน์เป็นตัวช่วยจัดการ
เราพร้อมช่วยคัดกรองโปรโมชันยื่นรีไฟแนนซ์บ้านที่ตรงกับเงื่อนไขและฐานรายได้ของคุณจากธนาคารชั้นนำทั่วประเทศ เปรียบเทียบให้เห็นชัดเจนว่าแบบไหนคุ้มที่สุด พร้อมระบบสมัครออนไลน์ที่รวดเร็ว ปลอดภัย และติดตามสถานะได้ง่าย ที่สำคัญคือให้บริการฟรี 100% ไม่มีค่าบริการแอบแฝง เริ่มต้นลดดอกเบี้ยบ้านแบบสมาร์ตและคุ้มค่าที่สุดได้แล้ววันนี้ที่ Refinn
สอบถามเพิ่มเติมได้ที่
- LINE OA: @Refinn
- โทร: 02-079-5119
ข้อมูลอ้างอิง
- ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร. สืบค้นเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 จาก https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/.
- ผ่อนไม่ไหวทำอย่างไรดี. สืบค้นเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 จาก https://www.bot.or.th/th/satang-story/managing-debt/debt-relief.html.
- จะเลือกผ่อนบ้าน ต้องเปรียบเทียบอะไรบ้าง. สืบค้นเมื่อวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 จาก https://www.bot.or.th/th/satang-story/money-plan/choosing-home-loan.html.
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับค่าจดจำนองบ้าน (FAQs)
Q : ค่าจดจำนองบ้านสามารถรวมเข้าไปในวงเงินสินเชื่อได้หรือไม่ ?
A : ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารและวงเงินที่ผู้กู้ได้รับอนุมัติ โดยบางกรณีผู้กู้อาจต้องชำระค่าจดจำนองด้วยเงินสดในวันดำเนินการ ขณะที่บางธนาคารอาจมีโปรโมชันช่วยออกค่าใช้จ่ายหรือคืนเงินภายหลัง จึงควรสอบถามรายละเอียดก่อนยื่นขอสินเชื่อ
Q : ค่าจดจำนองบ้านต้องชำระที่ไหนและต้องจ่ายเมื่อใด ?
A : ค่าจดจำนองจะชำระในวันที่จดทะเบียนจำนอง ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ ผู้กู้ควรสอบถามธนาคารล่วงหน้าว่าต้องเตรียมเงินจำนวนเท่าใด และสามารถชำระด้วยช่องทางใดได้บ้าง
Q : หากรีไฟแนนซ์ไม่ผ่าน ต้องเสียค่าจดจำนองหรือไม่ ?
A : หากยังไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนจำนองกับธนาคารใหม่ โดยทั่วไปจะยังไม่เกิดค่าจดจำนอง แต่อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นระหว่างขั้นตอนสมัคร เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ซึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร
Q : บ้านและคอนโดมิเนียมคิดค่าจดจำนองในอัตราเดียวกันหรือไม่ ?
A : โดยหลักแล้ว ค่าจดจำนองจะคำนวณจากวงเงินที่นำไปจดทะเบียนจำนอง ไม่ได้พิจารณาเฉพาะประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น บ้านและคอนโดที่มีวงเงินจำนองเท่ากันจึงอาจมีค่าธรรมเนียมใกล้เคียงกัน ทั้งนี้ ต้องตรวจสอบอัตราและเงื่อนไขที่ใช้ในวันที่ดำเนินการอีกครั้ง
Q : สามารถนำค่าจดจำนองบ้านไปลดหย่อนภาษีได้หรือไม่?
A : ค่าจดจำนองเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสินเชื่อและไม่ใช่ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัย จึงไม่ควรนำไปรวมกับยอดดอกเบี้ยเพื่อใช้ลดหย่อนภาษี ผู้กู้ควรใช้เอกสารรับรองดอกเบี้ยจากธนาคารเป็นหลักในการยื่นภาษีประจำปี
