จำนองบ้านผ่อนอยู่ ทำได้หรือไม่ เปลี่ยนเป็นเงินก้อนอย่างไร ?

Key Takeaways

การจำนองที่บ้านผ่อนอยู่ด้วยการจดจำนองซ้ำซ้อน ไม่สามารถทำได้ตามหลักเกณฑ์ของสถาบันการเงินส่วนใหญ่ในปัจจุบัน เนื่องจากธนาคารเดิมถือสิทธิ์เป็นผู้รับจำนองลำดับแรกอยู่ อย่างไรก็ตาม ผู้ที่มีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนสามารถนำบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดมาเปลี่ยนเป็นเงินก้อนได้ผ่าน 3 ทางเลือกหลักที่ถูกกฎหมาย ได้แก่ การขอกู้เพิ่มวงเงินกับธนาคารเดิม การรีไฟแนนซ์พร้อมขอกู้เงินเพิ่ม และการย้ายสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน โดยกระบวนการเหล่านี้จะเป็นการประเมินราคาหลักทรัพย์ใหม่ นำวงเงินที่ได้รับการอนุมัติไปปิดยอดหนี้คงเหลือเดิม และนำเงินส่วนต่างที่เหลือมาใช้จ่าย ซึ่งเป็นวิธีการที่ปลอดภัย ได้อัตราดอกเบี้ยตามมาตรฐาน และไม่เสี่ยงสูญเสียที่อยู่อาศัยหากกู้กับนายทุนนอกระบบ

เมื่อต้องการเงินก้อนด่วนมาเสริมสภาพคล่องทางการเงิน ทรัพย์สินชิ้นใหญ่อย่าง "บ้าน" มักจะเป็นตัวเลือกแรกที่หลายคนนึกถึง แต่สำหรับคนที่บ้านยังติดจำนองอยู่กับธนาคารและยังผ่อนชำระไม่หมด มักเกิดคำถามและความกังวลใจว่า บ้านผ่อนอยู่ จํานองได้ไหม ซึ่งในทางกฎหมายและการเงินแล้ว การจำนองบ้านผ่อนอยู่สามารถนำมาเปลี่ยนเป็นเงินก้อนได้จริงผ่านกระบวนการที่ถูกต้อง บทความนี้ได้รวบรวมคำตอบและแนวทางบริหารจัดการเงินทุนมาให้อย่างครบถ้วน

 ไขข้อสงสัย การจำนองบ้านผ่อนอยู่ ทำได้จริงหรือไม่ ?

โดยหลักการแล้ว การจำนองคือการนำอสังหาริมทรัพย์ไปตราไว้เป็นประกันการชำระหนี้กับสถาบันการเงิน ซึ่งเมื่อเราซื้อบ้านและขอสินเชื่อ โฉนดฉบับจริงจะถูกสลักหลังและเก็บรักษาไว้ที่ธนาคารจนกว่าจะผ่อนชำระครบถ้วน 

แต่หากมีคำถามว่าการนำจำนองบ้านผ่อนอยู่ ไปจำนองซ้ำอีกครั้งทำได้หรือไม่ ? คำตอบคือ ไม่สามารถทำได้ หากเป็นการจำนองซ้ำซ้อนกับธนาคารอื่น 

สาเหตุที่สถาบันการเงินไม่รับจำนองซ้ำซ้อนหรือที่เรียกว่า จำนองลำดับที่ 2 เพราะมีความเสี่ยงสูงในแง่ของกฎหมาย เช่น หากผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ สถาบันการเงินที่รับจำนองลำดับที่ 1 ก็จะมีสิทธิ์ในการบังคับคดีและรับชำระหนี้จากทรัพย์สินนั้นก่อนเสมอ ทำให้ธนาคารแห่งที่ 2 มีโอกาสสูญเสียเงินต้นสูงมาก

บ้านผ่อนอยู่จำนำได้ไหม ? ทำความเข้าใจความต่างระหว่างจำนองกับจำนำ

อีกหนึ่งความเข้าใจผิดที่มักพบเห็นบ่อยคือคำถามที่ว่า บ้านผ่อนอยู่สามารถจำนำได้หรือไม่ ซึ่งต้องอธิบายข้อแตกต่างทางกฎหมายให้ชัดเจนดังนี้

• การจำนอง ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้ผู้รับจำนอง ผู้กู้ยังคงอยู่อาศัยในบ้านได้ตามปกติ
• การจำนำ ใช้กับสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้ เช่น ทองคำ นาฬิกา รถยนต์ โดยผู้จำนำต้องส่งมอบทรัพย์สินนั้นไว้ให้อยู่ในความครอบครองของผู้รับจำนำ

ดังนั้น ในทางกฎหมายจึงไม่มีคำว่า จำนำบ้าน หากพบเห็นป้ายโฆษณาหรือสัญญานอกระบบที่ใช้คำนี้ หรือแอบอ้างว่ารับจำนำบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด ให้ระวังว่าอาจเป็นการหลอกลวงให้ทำสัญญาขายฝาก หรือสัญญากู้ยืมเงินที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งมีความเสี่ยงสูงมากที่จะสูญเสียที่อยู่อาศัยไปอย่างถาวร

3 ทางเลือกเปลี่ยนบ้านติดจำนองให้เป็นเงินก้อนอย่างถูกกฎหมาย

แม้การจำนองบ้านผ่อนอยู่ จะไม่สามารถนำไปจำนองซ้ำซ้อนได้ แต่ผู้กู้ยังมีทางเลือกที่ปลอดภัยในการนำบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดมาเปลี่ยนเป็นเงินก้อนได้อีก 3 วิธี ได้แก่

การขอกู้เพิ่มวงเงินกับธนาคารเดิม

เป็นวิธีที่สะดวกรวดเร็วและเป็นทางเลือกแรก ๆ สำหรับคนที่ต้องการจำนองบ้านผ่อนอยู่เนื่องจากธนาคารเดิมมักจะพิจารณาวงเงินเบื้องต้นจากยอดหนี้ที่ผ่อนชำระไปแล้วและใช้ราคาประเมินเดิมในระบบ แต่อาจมีการเข้าตรวจสอบสภาพหลักทรัพย์ใหม่อีกครั้งในขั้นตอนอนุมัติ รวมถึงอาจมีข้อเสียคือ อัตราดอกเบี้ยในส่วนที่กู้เพิ่มมักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปกติ หรืออิงตามอัตราดอกเบี้ยสินเชื่ออเนกประสงค์

การรีไฟแนนซ์พร้อมขอกู้เพิ่มวงเงิน

จุดประสงค์หลักของวิธีนี้คือ การลดดอกเบี้ยเดิม โดยการย้ายวงเงินสินเชื่อไปธนาคารใหม่เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ถูกลง เพิ่มความคล่องตัวในการชำระเงินแต่ละงวด พร้อมกับขอวงเงินกู้เพิ่มเติมจากราคาประเมินบ้านในปัจจุบัน วิธีนี้ช่วยให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลง และยังได้เงินก้อนส่วนต่างมาใช้จ่ายตามความจำเป็น

การทำสินเชื่อบ้านแลกเงินย้ายสถาบันการเงิน

จุดประสงค์หลักคือ ผู้กู้ต้องการวงเงินก้อนใหญ่ เพื่อใช้หมุนเวียนธุรกิจหรือใช้จ่ายในด้านต่าง ๆ โดยนำบ้านที่ผ่อนชำระไปได้ระยะหนึ่งหรือใกล้ผ่อนจบแล้ว มาประเมินราคาใหม่กับธนาคารแห่งใหม่ ซึ่งธนาคารจะนำเงินไปปิดยอดหนี้คงเหลือที่ธนาคารเดิม และมอบเงินส่วนต่างที่เหลือให้กับผู้กู้ วิธีนี้มักจะมาพร้อมกับโปรโมชันที่คุ้มค่ากว่าการกู้เพิ่มกับธนาคารเดิม

เปรียบเทียบทางเลือกกู้เงินสำหรับบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด

หลังจากทำความเข้าใจเรื่อง การจำนองบ้านผ่อนอยู่และ 3 ทางเลือกเปลี่ยนบ้านให้เป็นเงินก้อนกันไปแล้ว ลองมาดูตารางที่สรุปจุดเด่น วงเงินกู้ และความคุ้มค่าของแต่ละทางเลือกอีกครั้ง เพื่อให้เจ้าของบ้านเลือกวิธีที่ตอบโจทย์ความต้องการได้มากที่สุด 

เงื่อนไขและเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมเมื่อต้องการเงินก้อนจากบ้านผ่อนอยู่

การเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับการขอจำนองบ้านผ่อนอยู่หรือการขอสินเชื่อเพิ่มเติม จะช่วยให้กระบวนการอนุมัติราบรื่นและรวดเร็วขึ้น สิ่งที่สถาบันการเงินจะพิจารณามีดังนี้

1. สัดส่วนราคาประเมินคงเหลือและยอดหนี้เดิม
2. ธนาคารจะคำนวณวงเงินจาก Loan to Value (LTV) หรือสัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หากบ้านมีราคาประเมินสูงขึ้นและยอดหนี้เดิมลดลงมาก ผู้กู้ก็จะมีโอกาสได้รับวงเงินก้อนที่สูงขึ้นตามไปด้วย
3. ประวัติการผ่อนชำระค่างวดและภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR)
4. ความมีวินัยทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ โดยธนาคารจะตรวจสอบประวัติเครดิตบูโรว่ามีการค้างชำระในช่วง 12-36 เดือนที่ผ่านมาหรือไม่ รวมถึงคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ซึ่งโดยทั่วไปไม่ควรเกิน 50-60% ของรายได้ต่อเดือน
5. เอกสารรายได้และสัญญาจำนองฉบับปัจจุบัน
6. นอกจากสลิปเงินเดือน สเตตเมนต์ย้อนหลัง และหนังสือรับรองเงินเดือนแล้ว ผู้กู้ต้องเตรียมใบเสร็จผ่อนชำระค่างวดบ้านเดือนล่าสุด และสำเนาสัญญากู้ยืมเงิน/สัญญาจำนองฉบับปัจจุบัน เพื่อให้ธนาคารใหม่ประเมินยอดหนี้คงค้างได้อย่างแม่นยำ

 ค้นหาและเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแลกเงินผ่าน Refinn

การจำนองบ้านผ่อนอยู่ในรูปแบบจำนองซ้ำซ้อนอาจทำไม่ได้ แต่การหาทางออกด้วยการขอวงเงินเพิ่มยังเป็นไปได้เสมอ หากคุณต้องการเงินก้อน หรือมองเผื่อไว้ในอนาคตเมื่อผ่อนบ้านจนหมดแล้ว และกำลังพิจารณาว่า บ้านแลกเงินธนาคารไหนดี แต่ไม่อยากเสียเวลาค้นหาข้อมูลทีละสถาบันการเงิน หรือต้องการเปรียบเทียบข้อเสนอที่คุ้มค่าที่สุด ให้ Refinn แพลตฟอร์มตัวกลางเปรียบเทียบโปรโมชันทางการเงินออนไลน์เป็นผู้ช่วยจัดการทุกขั้นตอน

Refinn ได้รวบรวมข้อเสนอสินเชื่อบ้านแลกเงินจากสถาบันการเงินชั้นนำมาไว้ให้เปรียบเทียบในที่เดียว ระบบจะช่วยคัดกรองผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณโดยเฉพาะ ทำให้เห็นตัวเลขอัตราดอกเบี้ย วงเงินกู้ที่คาดว่าจะได้รับ และเงื่อนไขที่แท้จริงอย่างโปร่งใสก่อนตัดสินใจ พร้อมระบบสมัครทางออนไลน์ที่สะดวก ปลอดภัย มีทีมงานผู้เชี่ยวชาญดูแลทุกขั้นตอนและไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง เลือกขอสินเชื่อเปลี่ยนบ้านเป็นเงินก้อนที่ตอบโจทย์ชีวิตได้แล้ววันนี้

• LINE OA: @Refinn
• โทร: 02-079-5119

ข้อมูลอ้างอิง

• สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย. สืบค้นเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2569 จาก https://www.bot.or.th/th/satang-story/managing-debt/mortgage-loan.html

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการจำนองบ้านผ่อนอยู่และสินเชื่อบ้านแลกเงิน (FAQs)

Q: บ้านยังผ่อนไม่หมด จํานองได้ไหม ? 

A: การจำนองบ้านผ่อนอยู่ด้วยการทำสัญญาจำนองซ้ำซ้อนเป็นลำดับที่ 2 บนโฉนดเดียวกัน ไม่สามารถทำได้ตามหลักเกณฑ์ของสถาบันการเงิน แต่ผู้กู้สามารถใช้วิธีกู้เพิ่มวงเงินกับธนาคารเดิม หรือรีไฟแนนซ์ย้ายสถาบันการเงินเพื่อขอสินเชื่อบ้านแลกเงินแทนได้ ซึ่งเป็นวิธีที่ปลอดภัยและได้เงินก้อนตามต้องการอย่างถูกกฎหมาย

Q: การจำนองบ้านผ่อนอยู่ มีข้อควรระวังอย่างไรบ้าง ?

A: สิ่งสำคัญที่สุดคือ ต้องระมัดระวังแหล่งเงินกู้นอกระบบหรือผู้ที่แอบอ้างว่ารับจำนองบ้านผ่อนอยู่ด้วยเงื่อนไขที่ง่ายเกินจริง เพราะอาจเป็นกลลวงให้ทำสัญญาขายฝากที่เสียเปรียบและเสี่ยงต่อการสูญเสียที่อยู่อาศัย ทางที่ดีควรเลือกใช้วิธีที่ปลอดภัยและถูกกฎหมาย เช่น การขอกู้เพิ่มวงเงินกับธนาคารเดิม หรือการทำสินเชื่อบ้านแลกเงินกับสถาบันการเงินที่น่าเชื่อถือเท่านั้น 

Q: หากมีประวัติชำระค่างวดล่าช้าเพียง 1-2 เดือน จะถูกปฏิเสธการขอวงเงินเพิ่มทันทีหรือไม่ ? 

A: ไม่ถึงกับถูกปฏิเสธทันที แต่มีโอกาสสูงที่จะทำให้การพิจารณายากขึ้น สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะขอดูประวัติการผ่อนชำระย้อนหลัง 12 เดือน หากเป็นการล่าช้าด้วยเหตุสุดวิสัยและปัจจุบันกลับมาชำระเป็นปกติแล้ว ผู้กู้อาจต้องเขียนหนังสือชี้แจงเหตุผลแนบไปด้วย ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร

Q: อาชีพอิสระหรือพ่อค้าแม่ค้าออนไลน์ สามารถนำบ้านที่ยังผ่อนอยู่มาขอวงเงินเพิ่มได้ไหม ? 

A: สามารถทำได้ หากมีการเดินบัญชีอย่างสม่ำเสมอ มีหลักฐานการเสียภาษีที่ถูกต้อง และมีเอกสารยืนยันแหล่งที่มาของรายได้ชัดเจน เช่น ทะเบียนการค้า หรือใบสั่งซื้อสินค้า ธนาคารจะนำข้อมูลเหล่านี้มาประเมินความสามารถในการชำระหนี้เฉกเช่นเดียวกับพนักงานประจำ