ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร ?: สรุปชัดก่อนตัดสินใจ
Key Takeaways
เมื่อต้องการเงินก้อนด่วน และต้องเลือกว่าจำนอง-ขายฝากแบบไหนดีกว่ากัน ข้อแตกต่างสำคัญที่ต้องพิจารณาเป็นอันดับแรกคือ เรื่องกรรมสิทธิ์และความเสี่ยง การจำนอง คือการนำอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นหลักประกันหนี้โดยกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้กู้ ทำให้มีความปลอดภัยสูงและได้รับอัตราดอกเบี้ยที่เป็นธรรม ในขณะที่การขายฝาก คือกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา หากไม่สามารถนำเงินมาไถ่ถอนคืนได้ตามกำหนดจะสูญเสียทรัพย์สินถาวร ดังนั้น การจำนองจึงเหมาะกับผู้ที่ต้องการรักษากรรมสิทธิ์และมีกำลังผ่อนชำระในระยะยาว ส่วนการขายฝากเหมาะกับผู้ที่ต้องการเงินด่วนแต่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อในระบบธนาคารได้ การทำความเข้าใจว่าขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร จะช่วยป้องกันความสับสนจากคำว่าจำนองขายฝากที่มักเรียกปะปนกัน และช่วยให้ผู้กู้วางแผนทางการเงินได้อย่างรัดกุม
เมื่อเกิดความจำเป็นต้องใช้เงินก้อนด่วนในชีวิต การนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือที่ดิน มาเปลี่ยนเป็นสภาพคล่อง ถือเป็นทางออกทางการเงินยอดนิยม แต่คนจำนวนมากยังคงสับสนระหว่างคำว่า “ขายฝาก” กับ “จำนอง” ต่างกันอย่างไร และมักใช้ทั้งสองคำปะปนกันไปหมด ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว ธุรกรรมทางการเงินทั้งสองประเภทนี้มีความแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ทั้งในมิติของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย อัตราดอกเบี้ย ความเสี่ยงที่จะสูญเสียทรัพย์สิน ไปจนถึงขั้นตอนการไถ่ถอนคืน
หากเลือกธุรกรรมไม่เหมาะสมกับสถานะทางการเงิน อาจนำไปสู่การสูญเสียที่อยู่อาศัยอย่างน่าเสียดาย การทำความเข้าใจข้อแตกต่างอย่างถ่องแท้จึงเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยปกป้องทรัพย์สินและวางแผนการเงินได้อย่างปลอดภัยที่สุด
ทำความเข้าใจความหมาย "จำนอง" กับ "ขายฝาก" ให้ถูกต้อง
เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนกับการใช้คำว่าจำนองและขายฝากรวมกัน สิ่งแรกที่ต้องทำคือการแยกความหมายทางกฎหมายและลักษณะของธุรกรรมทั้งสองประเภทออกจากกันให้ชัดเจน
การจำนอง คืออะไร ?
- หลักการนำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกันชำระหนี้ : การจำนอง คือการที่ “ผู้จำนอง” นำทรัพย์สินไปจดทะเบียนตราไว้กับ “ผู้รับจำนอง” (มักจะเป็นสถาบันการเงินหรือธนาคาร) เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้กู้ 100% : ระหว่างที่ทำสัญญา โฉนดที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ยังคงเป็นชื่อของผู้จำนอง ผู้จำนองสามารถใช้สอยทรัพย์สินและพักอาศัยได้ตามปกติ
- สิทธิของผู้รับจำนองกรณีผิดนัดชำระหนี้ : หากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามกำหนด สถาบันการเงินไม่สามารถยึดทรัพย์สินได้ทันที แต่ต้องดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอคำสั่งบังคับจำนอง และนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้
การขายฝาก คืออะไร ?
- หลักการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งโดยมีข้อตกลงไถ่ถอนคืน : เป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งที่ “ผู้ขายฝาก” นำทรัพย์สินไปขายให้กับ “ผู้รับซื้อฝาก” โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากสามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา : ทันทีที่จดทะเบียนขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์จะถูกเปลี่ยนชื่อเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที
- เงื่อนไขการไถ่ถอนทรัพย์สินคืนภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา : ผู้ขายฝากต้องนำเงินต้นพร้อมสินไถ่ (ผลประโยชน์ตอบแทน) มาชำระคืนภายในกำหนด หากพ้นกำหนดแม้แต่วันเดียว ทรัพย์สินจะตกเป็นสิทธิขาดของผู้รับซื้อฝากอย่างสมบูรณ์แบบโดยไม่ต้องผ่านกระบวนการศาล
ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร ? สรุปเปรียบเทียบข้อแตกต่างสำคัญ
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนและง่ายต่อการตัดสินใจ ตารางด้านล่างนี้คือการสรุปประเด็นสำคัญที่แยกความแตกต่างของทั้งสองธุรกรรมออกจากกัน
ประเด็น เปรียบเทียบ | การจำนอง (Mortgage) | การขายฝาก (Sale with Right of Redemption) |
การโอนกรรมสิทธิ์ | กรรมสิทธิ์ยังเป็นของผู้กู้ (ผู้จำนอง) | กรรมสิทธิ์โอนเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที |
วงเงินกู้ที่ได้รับ | อนุมัติเฉลี่ย 70% - 100% ของราคาประเมิน | อนุมัติเฉลี่ย 40% - 60% ของราคาประเมิน |
อัตราดอกเบี้ย / ค่าตอบแทน | ต่ำกว่า คิดตามจริง มักมีโปรโมชันจากธนาคาร | สินไถ่หรือค่าตอบแทนรวมกันต้องไม่เกิน 15% ต่อปี |
ความเสี่ยงเมื่อผิดนัดชำระ | ต้องผ่านกระบวนการฟ้องศาลและขายทอดตลาด | ทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากอย่างเด็ดขาดทันที |
ค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน | ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินที่จำนอง | ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีหัก ณ ที่จ่าย, อากรแสตมป์ |
ขายฝาก กับ จำนอง แบบไหนดีกว่ากัน ? เลือกอย่างไรให้เหมาะกับคุณ
หลายคนมีคำถามว่าขายฝากกับจำนองแบบไหนดีกว่ากัน คำตอบขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงิน ความสามารถในการผ่อนชำระ และข้อจำกัดในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของแต่ละบุคคล
เช็กลิสต์ เมื่อไรควรเลือก "การจำนอง"
- มีรายได้หรือสลิปเงินเดือนชัดเจน สามารถยื่นกู้สถาบันการเงินได้ : มีเอกสารแสดงที่มาของรายได้ที่ตรวจสอบได้ และไม่มีประวัติเสียในเครดิตบูโร
- ต้องการรักษากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างปลอดภัย : ไม่ต้องการรับความเสี่ยงที่จะเสียทรัพย์สินในทันที และต้องการให้โฉนดยังเป็นชื่อของตนเอง
- ต้องการผ่อนชำระระยะยาว ดอกเบี้ยเป็นมิตร : สถาบันการเงินมักให้ระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนานถึง 15-30 ปี ทำให้ค่างวดต่อเดือนไม่สูงจนเกินไป
เช็กลิสต์ เมื่อไรควรเลือก "การขายฝาก"
- ติดปัญหาเครดิตบูโร ไม่สามารถยื่นกู้ธนาคารในระบบได้ : ประวัติการเงินมีปัญหา ทำให้สถาบันการเงินปฏิเสธการให้สินเชื่อ
- ต้องการใช้เงินกู้ด่วนที่สุด โดยไม่ต้องตรวจสอบเอกสารรายได้ : นายทุนรับซื้อฝากมักพิจารณาจากมูลค่าของทรัพย์สินเป็นหลัก โดยไม่เข้มงวดเรื่องที่มาของรายได้
- มีแผนรับเงินก้อนใหญ่มาไถ่ถอนคืนได้อย่างแน่นอนภายในระยะเวลาอันสั้น : มีความมั่นใจ 100% ว่าจะได้เงินก้อน เช่น จากการขายทรัพย์สินอื่น หรือโบนัสประจำปี เพื่อนำมาไถ่ถอนทรัพย์คืนก่อนกำหนดสัญญา
ข้อควรระวังและกฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับการทำสัญญาจำนองและขายฝาก
เพดานดอกเบี้ยและสินไถ่ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองการขายฝาก
ตามกฎหมายกำหนดให้สินไถ่ (เงินต้นรวมกับผลประโยชน์ตอบแทน) ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หากมีการเรียกเก็บสูงกว่านี้จะถือว่าผิดกฎหมาย ส่วนการจำนองกับสถาบันการเงิน อัตราดอกเบี้ยจะถูกควบคุมโดยธนาคารแห่งประเทศไทยซึ่งมักจะต่ำกว่าเกณฑ์ดังกล่าว
ความสำคัญของการทำสัญญา ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น
ไม่ว่าจะเป็นการจำนองหรือการขายฝาก สัญญาจะสมบูรณ์และมีผลบังคับใช้ตามกฎหมายก็ต่อเมื่อจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น การทำสัญญากันเองนอกสำนักงานที่ดินถือเป็นโมฆะ
ขั้นตอนการทำหนังสือขยายระยะเวลาไถ่ถอนอย่างถูกต้อง
สำหรับการขายฝาก หากใกล้ครบกำหนดและยังไม่มีเงินมาไถ่ถอน สามารถตกลงขยายระยะเวลาไถ่ถอนได้ แต่ต้องทำหนังสือจดทะเบียนขยายระยะเวลา ณ สำนักงานที่ดิน ก่อนที่สัญญาเดิมจะหมดอายุเท่านั้น
สรุปเลือกทางออกเงินกู้ที่ปลอดภัยและคุ้มค่าที่สุด
เมื่อพิจารณาอย่างรอบด้านจะพบว่า การจำนองให้ความปลอดภัยในแง่กรรมสิทธิ์และความคุ้มครองทางกฎหมายมากกว่าการขายฝากอย่างชัดเจน สำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดปลอดภาระแล้วและกำลังต้องการเงินก้อนหมุนเวียน การยื่นขอสินเชื่อในระบบกับสถาบันการเงินผ่านการทำจำนองบ้านคือตัวเลือกที่เสี่ยงน้อยที่สุด และได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า
หากยังลังเลว่าควรเลือกสินเชื่อบ้านแลกเงิน ที่ไหนดี ที่ให้วงเงินสูง อนุมัติไว และตรงกับเงื่อนไขทางการเงินมากที่สุด สามารถเข้ามาเปรียบเทียบโปรโมชันสินเชื่อบ้านแลกเงินจากหลากหลายธนาคารชั้นนำทั่วประเทศผ่าน Refinn ได้ฟรี ไม่มีค่าบริการแอบแฝง พร้อมมีทีมงานผู้เชี่ยวชาญคอยดูแลประสานงานให้จนได้รับอนุมัติวงเงินก้อน
- LINE OA: @Refinn
- โทร: 02-079-5119
ข้อมูลอ้างอิง
- พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทาสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ๒๕๖๒. สืบค้นข้อมูลเมื่อวันที่ 2 กันยายน 2569 จาก https://www.dol.go.th/knowledge-land-department/law/act/act-822003863740715008/
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับขายฝาก กับ จำนอง (FAQs)
Q : ถ้านำอสังหาริมทรัพย์ไปทำสัญญาขายฝากแล้ว ระหว่างนั้นเรายังสามารถพักอาศัยอยู่ในบ้านหลังนั้นได้หรือไม่ ?
A : ตามกฎหมายคุ้มครองการขายฝากที่อยู่อาศัยฉบับใหม่ ผู้ขายฝากยังมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และพักอาศัยในทรัพย์สินที่ขายฝากได้จนกว่าจะหมดระยะเวลาไถ่ถอนโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้รับซื้อฝาก เพื่อเป็นการคุ้มครองสวัสดิภาพพื้นฐานของประชาชน
Q : โฉนดที่ดินที่ติดจำนองอยู่กับธนาคาร สามารถนำไปทำสัญญาขายฝากทับซ้อนได้หรือไม่ ?
A : ไม่สามารถทำได้ เพราะการทำสัญญาขายฝากต้องใช้โฉนดตัวจริงในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน หากบ้านยังติดจำนองอยู่ โฉนดตัวจริงจะถูกเก็บรักษาไว้ที่ธนาคาร จะต้องนำเงินไปปิดหนี้เพื่อไถ่ถอนจำนองออกมาก่อน จึงจะนำไปทำนิติกรรมอื่นต่อไปได้
Q : หากผู้รับซื้อฝากเสียชีวิตระหว่างที่สัญญายังไม่หมดอายุ ทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของใคร และต้องไปไถ่ถอนกับใคร ?
A : ทรัพย์สินและสิทธิในสัญญาขายฝากจะตกทอดไปยังทายาทของผู้รับซื้อฝาก ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิไถ่ถอนคืนได้ตามระยะเวลาเดิมในสัญญา โดยต้องทำการไถ่ถอนกับทายาทตามกฎหมาย หรือนำเงินสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์หากทายาทบ่ายเบี่ยง
