ขายฝากบ้านพร้อมที่ดินดอกเบี้ยเท่าไร ? รู้เท่าทันก่อนตัดสินใจ
Key Takeaways
การขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน เป็นทางเลือกในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินก้อน โดยกรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่กำหนด จึงควรทำความเข้าใจอย่างรอบคอบ ทั้งเรื่องดอกเบี้ย วงเงิน เงื่อนไขตามกฎหมาย และความเสี่ยงจากการผิดนัด โดยหากต้องการรักษากรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินไว้ การเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านแลกเงินจากสถาบันการเงินก็เป็นอีกทางเลือกที่ควรพิจารณาเพื่อให้ได้แหล่งเงินทุนที่เหมาะสมและปลอดภัยมากขึ้น
เมื่อเผชิญกับวิกฤตทางการเงิน หรือต้องการเงินก้อนใหญ่เพื่อหมุนเวียนในธุรกิจอย่างเร่งด่วน การนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ไปเปลี่ยนเป็นทุนย่อมเป็นทางออกแรกที่หลายคนนึกถึง หนึ่งในวิธีที่ได้เงินก้อนไวและอนุมัติง่ายกว่าการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน คือการทำสัญญาขายฝาก
อย่างไรก็ตาม หลายคนมักมีความกังวลว่าการทำสัญญาขายฝาก จะเสี่ยงต่อการถูกยึดบ้านหรือที่ดิน จึงทำให้กลัวกับการทำสัญญาประเภทนี้ ดังนั้นการทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้ง่ายและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
สัญญาขายฝากคืออะไร ?
สัญญาขายฝาก หรือขายฝากที่ดิน คือการทำนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง โดยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝาก (นายทุน) ทันทีที่จดทะเบียน ณ กรมที่ดิน แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือ ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนได้ภายในระยะเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างเด็ดขาดโดยไม่ต้องผ่านกระบวนการฟ้องร้องทางศาล
สัญญาขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร ?
เพื่อให้นำข้อมูลไปประกอบการตัดสินใจได้ง่ายขึ้น สามารถเปรียบเทียบข้อแตกต่างของทั้งสองสัญญาได้ดังนี้
หัวข้อ เปรียบเทียบ | สัญญาขายฝาก | สัญญาจำนอง |
กรรมสิทธิ์ | ตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที ณ วันจดทะเบียน | ยังคงเป็นของผู้จำนอง (เจ้าของเดิม) |
วงเงินอนุมัติ | ประเมินจากมูลค่าทรัพย์สิน ให้วงเงินสูง ไม่ดูรายได้ | อนุมัติตามเครดิตและหลักฐานแสดงรายได้ของผู้กู้ |
การผิดนัดชำระ | ทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีเมื่อหมดสัญญา | ต้องผ่านกระบวนการฟ้องร้องทางศาลและขายทอดตลาด |
ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน | คิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน ซึ่งสูงกว่า | ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท |
ขายฝากดอกเบี้ยเท่าไร กู้ได้สูงสุดแค่ไหน ?
ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ผลประโยชน์ตอบแทนหรือสินไถ่ ซึ่งเป็นส่วนต่างระหว่างราคาขายฝากกับราคาไถ่ถอน หรือเทียบเท่ากับดอกเบี้ย ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน หากมีการทำสัญญาระบุดอกเบี้ยเกินกว่านี้จะถือว่าเป็นโมฆะในส่วนที่เกินมา
ในส่วนของวงเงินนั้น การขายฝากบ้านพร้อมที่ดินมักจะได้อัตราที่สูงกว่าการจำนองปกติ โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน สภาพคล่องของทำเล และการตกลงร่วมกันระหว่างผู้ขายฝากกับนายทุน
การขายฝากบ้านที่ถูกต้องตามกฎหมาย และความคุ้มครองที่ควรรู้
การขายฝากบ้าน มีกฎหมายเฉพาะเข้ามากำกับดูแลเพื่อป้องกันการเอารัดเอาเปรียบ โดยเฉพาะพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งกำหนดเงื่อนไขสำคัญเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดา ดังนี้
- ทรัพย์ที่ได้รับการคุ้มครอง ต้องเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยเท่านั้น
- ระยะเวลาสัญญาขายฝาก ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี และสูงสุดไถ่คืนได้ไม่เกิน 10 ปี เพื่อให้ผู้ขายฝากมีเวลาเตรียมตัวหาเงินมาไถ่ถอน
- แจ้งเตือนก่อนครบกำหนด โดยผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งเตือนผู้ขายฝากล่วงหน้า 3-6 เดือน ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน หากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากจะได้สิทธิขยายเวลาไถ่ถอนออกไปอีก 6 เดือน
- การวางทรัพย์ เมื่อถึงกำหนดเวลาแล้วผู้ซื้อฝากหลบเลี่ยงไม่ยอมให้ไถ่ถอน ผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ หรือสำนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์จะกลับมาเป็นของผู้ขายฝากทันทีตั้งแต่วันที่ชำระสินไถ่
ข้อดีและข้อควรระวังของการขายฝากที่ดิน
การขายฝากที่ดิน มีทั้งจุดเด่นและข้อควรระวัง ที่ผู้ขอสินเชื่อต้องชั่งน้ำหนักให้ดีก่อนตัดสินใจ ดังนี้
- ข้อดี : อนุมัติไว ได้เงินก้อนใหญ่ ไม่ตรวจสอบเครดิตบูโร ไม่ต้องใช้เอกสารทางการเงินยุ่งยาก เหมาะกับผู้ที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วนและมั่นใจว่ามีเงินก้อนมาคืนตามกำหนดแน่นอน
- ข้อควรระวัง : มีความเสี่ยงสูงที่กรรมสิทธิ์จะหลุดเป็นของนายทุนทันทีหากขาดสภาพคล่องและผิดนัดชำระ รวมถึงมีค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรม ณ กรมที่ดินค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับการขอสินเชื่อปกติ
การนำบ้านหรือที่ดินไปทำสัญญาขายฝาก แม้จะได้เงินก้อนไว แต่ก็แลกมาด้วยความเสี่ยงสูงที่จะสูญเสียกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยหากเกิดเหตุไม่คาดฝันจนไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนได้ตามกำหนดเวลา สำหรับผู้ที่ต้องการเงินก้อนแต่ยังต้องการรักษาความปลอดภัยของกรรมสิทธิ์บ้านให้เป็นของตนเอง การเลือกขอสินเชื่อกับธนาคาร อย่าง “สินเชื่อบ้านแลกเงิน” จึงเป็นทางเลือกที่มั่นคงกว่าการขายฝาก
เปรียบเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแลกเงินและสมัครผ่าน Refinn
หากคุณกำลังพิจารณาหาแหล่งเงินทุน ก็สามารถเข้ามาเปรียบเทียบโปรโมชันเพื่อหาดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแลกเงินที่ต่ำและคุ้มค่าที่สุดผ่าน Refinn ได้ฟรี ระบบจะช่วยรวบรวมข้อเสนอจากธนาคารชั้นนำมาให้เลือกตามความเหมาะสมกับสภาพคล่องทางการเงิน พร้อมมีทีมงานผู้เชี่ยวชาญคอยดูแลให้คำปรึกษาในทุกขั้นตอนโดยไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง ช่วยให้ได้รับวงเงินก้อนอย่างราบรื่นและปลอดภัย
- LINE OA: @Refinn
- โทร: 02-079-5119
ข้อมูลอ้างอิง
- ขายฝากที่ดิน เรื่องเล็กที่หลายคนเข้าใจผิด จนเสียสิทธิ์ไม่รู้ตัว. สืบค้นข้อมูลเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2569 จาก https://www.dol.go.th/trat/cate-1769393600/news-1785724899/
- จำนอง กับ ขายฝาก คืออะไร และแตกต่างกันอย่างไร??. สืบค้นข้อมูลเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2569 จาก https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=236
- ขายฝาก…”ที่ดินเกษตรกรรม” ที่อยู่อาศัย อย่างไรปลอดภัย ไม่โดนโกง. สืบค้นข้อมูลเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2569 จาก https://justicechannel.org/read/consignment-sale
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน (FAQs)
Q : การทำสัญญาขายฝากที่ดิน คำนวณดอกเบี้ยจากอะไร ?
A : ผลตอบแทนในการขายฝากจะพิจารณาจากส่วนต่างระหว่างราคาขายฝากกับราคาสินไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญา โดยผู้ขายฝากควรตรวจสอบจำนวนเงินและเงื่อนไขการไถ่ถอนให้ชัดเจนก่อนลงนาม เพื่อประเมินต้นทุนที่ต้องชำระคืนทั้งหมด
Q : การขายฝากบ้านที่ถูกต้องตามกฎหมายต้องทำที่ไหน ?
A : การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่มีอำนาจรับจดทะเบียน เพื่อให้การทำนิติกรรมมีผลตามกฎหมาย ผู้ขายฝากควรอ่านรายละเอียดในสัญญาและตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วนก่อนดำเนินการ
Q : ก่อนทำสัญญาขายฝากที่ดินควรตรวจสอบอะไรบ้าง ?
A : ควรตรวจสอบโฉนดและกรรมสิทธิ์ของทรัพย์ ราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ ระยะเวลาไถ่ถอน ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง รวมถึงสิทธิและหน้าที่ของทั้งสองฝ่าย โดยเฉพาะเงื่อนไขกรณีต้องการไถ่ถอนก่อนครบกำหนด
Q : หากต้องการไถ่ถอนก่อนครบกำหนด สามารถทำได้หรือไม่ ?
A : โดยทั่วไปผู้ขายฝากสามารถใช้สิทธิไถ่ถอนก่อนครบกำหนดได้ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา จึงควรสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับจำนวนสินไถ่และขั้นตอนการดำเนินการจากคู่สัญญาและสำนักงานที่ดินให้ชัดเจน
Q : ขายฝากบ้านพร้อมที่ดินแล้ว ผู้ขายฝากยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านได้หรือไม่ ?
A : สามารถตกลงเรื่องสิทธิในการครอบครองและอยู่อาศัยระหว่างคู่สัญญาได้ แต่เนื่องจากกรรมสิทธิ์ได้โอนไปยังผู้ซื้อฝากแล้ว ผู้ขายฝากจึงควรตรวจสอบเงื่อนไขเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ให้ชัดเจนและระบุไว้ในสัญญาเพื่อป้องกันปัญหาภายหลัง
Q : หากไม่มีเงินไถ่ถอนตามกำหนด สามารถขอต่อสัญญาขายฝากได้หรือไม่ ?
A : การต่อระยะเวลาไถ่ถอนอาจทำได้หากผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากตกลงกันตามกฎหมายและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม ไม่ควรรอจนใกล้ครบกำหนด ควรพูดคุยและวางแผนล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
