ค่าโอนที่ดิน 2566 อยากโอนที่ดินต้องรู้สิ่งเหล่านี้

สำหรับใครที่เป็นเจ้าของที่ดินและทำการขายให้กับเจ้าของคนถัดไป หรือแม้แต่ตัวผู้ซื้อเอง มีสิ่งที่สำคัญในการเจรจาและจะต้องเคลียร์ให้ชัดเจนคือ ค่าโอนที่ดิน ว่าในแต่ละส่วนใครจะเป็นผู้จ่ายอย่างไรบ้าง แต่สำหรับผม ผมคิดว่าก่อนที่เราจะไปกำหนดว่าใครควรจ่าย มาดูก่อนกันดีกว่าครับว่าค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการอย่างไรบ้าง และสามารถแบ่งแยกประเภทได้อย่างไร ถ้ารู้ทุกอย่างก็จะสามารถดำเนินเรื่องให้เสร็จภายในวันเดียวได้ครับ

ค่าโอนที่ดิน คืออะไร

ค่าโอนที่ดิน คือ ค่าที่จะต้องจ่ายก่อนทำการซื้อ - ขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ครับ เพื่อสามารถเปลี่ยนเจ้าของได้โดยสมบูรณ์ เบื้องต้นจำเป็นจะต้องมาดำเนินการที่สำนักงานที่ดินตามแต่ละจังหวัด ตามแต่ละเขต เบื้องต้นจะมีเจ้าหน้าที่ดำเนินการให้

ในขณะเดียวกันยังจำเป็นที่จะต้องนำพยานมายืนยันการซื้อ - ขายอีกด้วย และค่าโอนที่ดิน รวมไปถึง ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเปล่า 2566 จะต้องมีการกำหนดชัดเจนว่าใครเป็นคนชำระ ซึ่งอาจจะเป็นผู้ซื้อหรืออาจจะเป็นผู้ขายก็ได้ตามแต่สะดวก อีกอย่างหนึ่งก็คือการชำระคนละครึ่งแบบนี้ก็สามารถทำได้เหมือนกันครับ

ค่าโอนที่ดิน ประกอบด้วยอะไรบ้าง

สำหรับ ค่าโอนที่ดิน มีรายการมากมายที่ผู้เสียค่าโอนที่ดิน จำเป็นจะต้องรู้รายละเอียดอย่างครบถ้วน เพื่อที่จะได้เตรียมเงินขณะทำการดำเนินการให้สำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี หรือก็คือการเตรียมเงินให้พร้อมนั่นเองครับ ซึ่งไปดูกันดีกว่าครับว่าจะมีค่าใช้จ่ายในส่วนไหนบ้างที่เราต้องจ่าย

1. ค่าคำขอโอนที่ดินจำนวน 5 บาท

2. ค่าอากรแสตมป์โดยคิดจากราคาประเมินของที่ดินหรือราคาขาย ถ้าอันไหนเยอะกว่าจะต้องเลือกราคานั้น โดยจะคิด 0.5% ของราคาประเมิน

3. ค่าพยานที่ไปเป็นพยาน จำนวน 20 บาท

4. ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง ไม่เกิน 200,000 บาท กรณีที่กู้เงินธนาคารมาซื้อ

5. ค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินหรือค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมินของที่ดินหรือราคาขายที่มีจำนวนสูงที่สุด

6. ค่าภาษีโอนที่ดินธุรกิจสำหรับผู้ขายที่ดิน 3.3% จากราคาประเมินของที่ดินหรือราคาขายที่มีจำนวนสูงที่สุด

7. ค่าภาษีเงินได้แบบบุคคลธรรมดา  จะคิด 1% - 2.5% , นิติบุคคล จะคิดที่ 1% ของราคาขายจริง

เงื่อนไขค่าโอนที่ดิน

ในส่วนต่อมาเรามาว่ากันในเรื่องของ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ที่ถือว่ามีหลายประเภทมาก ๆ ที่จะสามารถนำมาประเมินภายใต้เงื่อนไขต่างๆ โดยผมจะอธิบายให้เห็นภาพชัดขึ้นดังต่อไปนี้

1. ค่าโอนที่ดินให้ลูก

ถ้าจะทำการโอนที่ดินของเราให้กันลูก เราจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้ครับ

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5% 
• ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 
• ค่าภาษีเงินได้ : ราคาซื้อขายไม่เกิน 20 ล้านบาทไม่ต้องจ่าย แต่ถ้าราคาขายเกิน 20 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 5%

2. ค่าโอนที่ดินมรดก

สำหรับใครที่มีที่ดินแล้วต้องการเก็บไว้เป็นมรดก ไม่ว่าจะให้ใครก็ตาม จะต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆดังนี้ครับ

• บุพการี คู่สมรส และผู้สืบสันดาน คิด 0.5% 
• ญาติตามสายเลือด บุตรบุญธรรม และคนอื่น คิด 2% 
• ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้ และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ได้รับการยกเว้น 

3. ค่าโอนที่ดินให้คู่สมรส

ใครมีสามี ใครมีภรรยา แล้วมีที่ดิน แต่อยากให้ให้กับคู่สมรสของเรา มาดูค่าใช้จ่ายต่างๆที่เราต้องเสียในการโอนที่ดินให้คู่สมรสของเรากันครับ

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 0.5% 
• ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% 
• ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%  

4. ค่าโอนที่ดินให้ญาติ

มีญาติดี สนิทกับญาติคนนี้มาก อยากโอนที่ดินให้ญาติ ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้างนะ

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 2%
• ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% 
• ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%  

5. ค่าโอนที่ดินแบบซื้อขาย

แล้วถ้าซื้อขายที่ดินล่ะ จะโอนที่ดินให้คนซื้อ จะมีค่าอะไรบ้างนะที่ต้องเสีย

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน : 2% 
• ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
• ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได (ลดหย่อนตามปีที่ถือครอง)

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนที่ดิน

คำนวณค่าโอนที่ดิน (ทุกคนต้องจ่ายตามจำนวนนี้)

1.ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

2.ค่าอากร 5 บาท

3.ค่าพยาน 20 บาท

รวมเป็นเงิน 30 บาท

คำนวณค่าโอนที่ดิน (คำนวณตามเงื่อนไข)

1.ค่าธรรมเนียมโอน จะคิดที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน 

ตัวอย่าง : 1,500,000 x 2% = 30,000 บาท

2.ค่าภาษีเงินได้

• บุคคลธรรมดา (1% - 2.5%) 
• นิติบุคคล (1%)

ตัวอย่าง : 1,500,000 x 1% = 15,000 บาท (กรณีที่คิดเป็น 1%)

3.ค่าอากรแสตมป์ จะคิดที่ 0.5% 

ตัวอย่าง : 1,500,000 x 0.5% = 7,500 บาท

4.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ 3.3%

ตัวอย่าง : 1,500,000 x 3.3% = 49,500

5.ค่าจดจำนอง จะคิดค่าจดจำนองที่ 1%

ตัวอย่าง : 1,500,000 x 1% = 15,000 บาท 

รวมเป็นเงิน 117,000 บาท 

รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด 117,030 บาท

หมายเหตุ : สามารถเพิ่มหรือตัดได้ตามเงื่อนไข

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดิน

นอกจากค่าโอนที่ดิน เอกสารในการโอนที่ดินก็จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเตรียมให้ครบ และมีการเช็กรายละเอียดในแต่ละจุดอย่างถี่ถ้วน โดยเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินมีรายละเอียดดังต่อไปนี้ครับ

บุคคลธรรมดาโอนที่ดินจะต้องเตรียม

1. บัตรประจำตัวประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 
2. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 
3. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีให้บุคคลอื่นมาดำเนินการแทน

นิติบุคคลโอนที่ดินจะต้องเตรียม

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล มีอายุไม่เกิน 1 เดือน 
2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น มีอายุไม่เกิน 1 เดือน 
3. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
4. สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
5. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
6. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์แหล่งเงินที่ใช้ซื้อ

สรุปแล้วการเตรียมเอกสารจะแบ่งได้ 2 ส่วนครับ คือ ทางบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล ทั้งนี้หากต้องการให้ผู้อื่นดำเนินการแทน จะต้องเตรียมหนังสือมอบอำนาจให้กับคนนั้น ๆ ครับ นอกจากนี้ยังต้องเตรียมสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้านของคนที่มีดำเนินการแทนด้วยครับ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

เมื่อเตรียมเอกสาร เตรียมเงินค่าโอนที่ดิน 2566 เพื่อที่จะดำเนินการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ก็ขอแนะนำไปให้ที่สำนักที่ดินที่ใกล้กับที่ดินที่จะต้องการจะโอนเพื่อทำการซื้อ - ขาย สำหรับขั้นตอนในการโอนที่ดิน จะใช้เวลาที่ยาวนาน ไม่ได้ใช้เวลาเพียงน้อยนิด ดังนั้นหากไปล่วงหน้าในช่วงเช้าจะเป็นการดีที่สุดครับ ทีนี้มาดูกันดีกว่าว่าขั้นตอนในการโอนเป็นอย่างไรบ้าง

1. กรอกแบบฟอร์มคำขอค่าโอนที่ดิน2566 และแนบเอกสารที่เตรียมมา
2. กรอกแบบฟอร์มคำขอโอนที่ดินเสร็จ ส่งให้เจ้าหน้าที่เรียกตามคิว
3. เมื่อโดนเรียกผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินลงชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ 
4. เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดิน และค่าใช้จ่ายที่ได้มีการบอกไปข้างต้น 
5. นำตัวเลขเหล่านั้นมาคำนวณและออกใบคำนวณค่าจ่าย ถ้าเข้าใจง่ายๆ ก็คล้ายๆ กับการออกใบเสร็จ
6. นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินทางการเงิน 
7. เมื่อทำการชำระเสร็จสิ้นจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง 
8. ใบเสร็จสีเหลืองให้กับเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นหลักฐานการชำระเงิน ส่วนใบเสร็จสีฟ้าผู้ขายจะเป็นคนเก็บไว้ และผู้ซื้อแนะนำว่าให้ถ่ายสำเนาเก็บไว้แทน
9. เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดิน เพื่อทำการเปลี่ยนเจ้าของที่ดินให้เราตรวจสอบให้
10. ทางผู้ซื้อจะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13)

ค่าโอนที่ดิน ต่างกับค่าโอนบ้านอย่างไร

สำหรับค่าโอนที่ดินและค่าโอนบ้านจะมีความเหมือนกันในหลายจุด ถ้าทุกคนได้สังเกตจุดที่แตกต่างจะเป็นในเรื่องของบุคคลธรรมดา หรือเป็นนิติบุคคล ถ้าหากมีธุรกิจก็จะทำให้ค่าใช้จ่ายในการโอนแตกกต่างกันมากไปอีก แต่ผมเชื่อว่าใครหลายๆ คนอาจจะสงสัย ถ้าเป็น “บ้านมือสอง” จะมีค่าโอนแตกต่างจากเดิมหรือไม่ ซึ่งต้องบอกว่ามีครับ สรุปได้ดังนี้ครับ

1.ค่าประเมินราคาบ้านมือสอง

2.ค่าขอมิเตอร์น้ำ – ไฟฟ้า

3.ค่าจดจำนองซื้อบ้านมือสอง

4.ค่าประกันบ้านมือสอง

5.ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ 

สำหรับค่าโอนของบ้านมือสองจะมีค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นตามเพิ่มมาอีก ถ้าทุกคนกำลังสนใจจะซื้อบ้านมือสอง แนะนำว่าลองมาอ่านบทความของทางรีฟินน์  ค่าโอนบ้านมือสอง ว่ารายละเอียดแต่ละข้อเป็นอย่างไร และถ้าหากสนใจ สินเชื่อบ้านมือสอง ก็สามารถปรึกษากับทางรีฟินน์ได้ตลอดครับ

สรุปเรื่องค่าโอนที่ดิน

ค่าโอนที่ดิน คือสิ่งที่ผู้ซื้อกับผู้ขายควรกำหนดไว้อย่างชัดเจน ว่าฝ่ายไหนจะเป็นคนออกค่าใช้จ่ายเหล่านี้ และถ้าหากออกเป็นคนละครึ่งจะต้องจ่ายคนละเท่าไหร่ ในจุดนี้ผมว่าทุกคนสามารถคำนวณตามสูตรที่ได้มีการแนะนำไปข้างบน พร้อมกับค่าใช้จ่ายตายตัวบวกเพิ่มไปด้วย คุณก็จะได้จำนวนยอดเงินที่ถูกต้องครบถ้วนได้ แต่สิ่งสำคัญที่จะต้องรู้เพราะตัวค่าโอนอาจจะเปลี่ยนแปลงได้ นั่นก็คือ “โอนไปให้ใคร” อย่างเช่น การโอนที่ดินให้ลูก โอนที่ดินให้หลาน ค่าโอนที่ดินมรดก  ค่าดำเนินการจะไม่เหมือนตามปกติ หากไม่มั่นใจอาจจะโทรถามกับทางเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินก่อนได้เลยครับ

หากมีข้อสงสัย สามารถติดต่อได้ที่ เพจ Facebook : Refinn หรือ Line id : @Refinn