บ้านไม้สามารถ รีไฟแนนซ์บ้านลดดอกเบี้ยได้ไหม

สวัสดีครับช่วงนี้กระแสการรีไฟแนนซ์บ้านกำลังมา แล้วผมเองก็ประจวบเหมาะที่บ้านหลังแรกของผมพึ่งผ่อนกำลังจะครบ 3 ปีพอดีเลยถือโอกาสยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านผ่าน Refinn เลยครับ แต่ถ้าพูดเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านทั่วไปก็คงจะธรรมดาไป ที่ผมจะมาเล่าวันนี้คือบ้านหลังที่ผมทำเรื่อง Refinance บ้าน ไปนั้นเป็น “บ้านไม้” ที่อยู่ต่างจังหวัดของผมครับ (ขอเคลียร์ให้ชัดก่อนนะครับว่า "บ้านไม้" คือบ้านที่สร้างด้วยไม้ทั้งหลังนะครับไม่รวมบ้าน "ครึ่งปูน ครึ่งไม้" )

พอพูดว่าเป็นบ้านไม้ หลายคนก็น่าจะสงสัยใช่ไหมครับว่าสามารถทำได้ไหม วันนี้ผมเลยจะเอาประสบการณ์ที่ผมมีมาอธิบายให้ฟังครับว่าบ้านไม้สามารถรีไฟแนนซ์ได้หรือเปล่า

ทำไมบ้านไม้ถึงน่าจะรีไฟแนนซ์บ้านไม่ได้

โดยปกติที่เราพบกันบ่อย ๆ เวลาที่เห็นคนทำรีไฟแนนซ์บ้านกันก็จะเป็นพวกบ้านจัดสรร คอนโด ตามโครงการต่างๆ และส่วนใหญ่แล้วก็จะเป็นบ้านปูน หรือวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ อย่างพวกพรีคาสท์ (Precast) ซึ่งแน่นอนว่าเคสแบบนี้สามารถรีไฟแนนซ์ก็ไม่น่าจะติดปัญหาอะไรเพราะ

1. ชื่อเสียงของโครงการบ้าน

บ้านโครงการเป็นที่รู้จัก ชื่อเสียงดีก็ทำให้คนเชื่อมั่นในโครงการ หากในอนาคตเกิดผู้กู้มีปัญหาทางการเงินจนเกิดการยึดทรัพย์ แน่นอนว่าการนำมาขายทอดตลาดย่อมมีโอกาสขายต่อได้ง่ายกว่าบ้านที่สร้างเอง รวมถึงราคาของบ้านและที่ดินก็สามารถประเมินและอ้างอิงได้ง่าย 

2. บ้านโครงการการันตรีวัสดุและคุณภาพในการก่อนสร้าง

แน่นอนว่าบ้านโครงการพอมีชื่อเสียงของแบรนด์ค้ำคออยู่ ก็มีเรื่องของแบรนด์ โครงการดังมีคนรู้จัก บริษัทคู่ค้าที่เป็นบริษัทในการรับโครงการก่อนสร้างก็ย่อมมีความน่าเชื่อถือ เครื่องไม้เครื่องมือที่ทันสมัย ก็ย่อมมีความน่าเชื่อถือกว่าบ้านที่เราสร้างเองจากผู้รับเหมาทั่วๆ ไปครับ

3. วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง

ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านปูน (ผมแบ่งวัสดุที่ใช้ก่อสร้างกว้าง ๆ เป็นปูนกับไม้นะครับ) ทางธนาคารแอบกระซิบให้เหตุผลกับผมว่าอย่างบ้านปูนสร้างแล้วมันโยกย้ายแทบไม่ได้ แตกต่างจากบ้านไม้ที่เราสามารถถอดชิ้นส่วนโครงสร้างนำเฉพาะไม้ไปขาย หรือนำไม้จากบ้านเดิมไปสร้างเป็นบ้านใหม่ก็ยังได้ ดังนั้นหากผู้กู้เกิดปัญหาทางการเงินขึ้นมาแล้วบ้านเป็นไม้ พอธนาคารมายึดก็อาจจะเจอแต่พื้นที่โล่ง ๆ ที่เคยมีบ้านก็ได้ครับ ซึ่งอันนี้ก็ถือว่าเป็นความเสี่ยงของธนาคารที่ต้องแบกรับไว้ 

บ้านไม้จะสามารถรีไฟแนนซ์ได้จริงหรอ

พอได้อ่านทั้ง 3 ข้อข้างบนแล้วก็รู้สึกกันเลยว่าบ้านไม้นี้ไม่น่าจะสามารถทำการรีไฟแนนซ์ได้ใช่ไหมครับ แต่จริง ๆ แล้วบ้านไม้ก็ยังสามารถทำได้อยู่ครับแต่ก็จะมีข้อจำกัดที่มากกว่าบ้านทั่วๆ ไป คือ เรื่องของวงเงินในการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน

เรามาทำความเข้าใจกันก่อนว่า ปกติแล้วเวลาที่เราไปทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ ถ้าเป็นบ้านโครงการ บ้านที่ก่อสร้างด้วยปูน ธนาคารจะปล่อยวงเงินสินเชื่อในการรีไฟแนนซ์อยู่ที่ประมาณ 80-100% ของราคาประเมินครับ

แต่สำหรับบ้านไม้ทั้งหลังอย่างของผม ธนาคารก็แจ้งตั้งแต่เบื้องต้นเลยว่า วงเงินที่ได้จะอยู่ที่ประมาณ 60% ของราคาประเมิน หรืออาจจะสูงกว่านี้นิดหน่อย

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัดขึ้น

สมมุติผมกู้เงินซื้อบ้าน สร้างบ้าน ราคา 2,500,000 บาท ผ่อนมาแล้ว 6 ปี เหลือยอดหนี้อยู่ 1,600,000 บาท ธนาคารมาประเมินแล้วราคาบ้านปัจจุบันของผมอยู่ที่ 2,700,000 ล้านบาท 

กรณีที่เป็นบ้านทั่วไป สมมุติธนาคารที่เรากำลังจะย้ายไปให้วงเงินที่ 90% ของราคาประเมิน ซึ่งบ้านเราประเมินได้ 2.7 ล้าน 90% ของวงเงินนี้ก็จะได้ประมาณ 2,430,000 บาท

ส่วนบ้านไม้ที่ได้วงเงิน 60% ของราคาประเมินก็จะได้วงเงินประมาณ 1,620,000 บาท ซึ่งถ้าเป็นในลักษณะนี้เราก็ทำการรีไฟแนนซ์ได้ปกติ เพราะว่ายอดหนี้ดิมเราเหลือแค่ 1,600,000 ล้านบาทเท่านั้น ทำให้เงินกู้จากธนาคารใหม่ครอบคลุมยอดหนี้ของเราครับ

แต่ถ้าบ้านผมธนาคารมาประเมินแล้วได้ราคา 2,500,000 บาท ยอดหนี้บ้านผมเหลืออยู่ 1,600,000 บาท และวงเงินรีไฟแนนซ์ที่ได้ 60% คือ 1,500,000 บาท ถ้าผมจะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ ก็จะมีข้อจำกัดตรงที่ผมจำเป็นต้องหาส่วนต่างมาเติมอีก 100,000 บาท เพื่อปิดหนี้ส่วนต่างกับธนาคารเดิมครับเพื่อจะสามารถรีไฟแนนซ์ได้

เราพูดในเรื่องของวงเงินกู้ไปแล้วที่มีความต่าง แต่ในส่วนของดอกเบี้ยจะได้เป็นดอกเบี้ยโปรโมชั่น ณ ช่วงเวลานั้น ๆ เหมือนกับบ้านทั่ว ๆ ไปเลยครับไม่ได้มีข้อแตกต่างใดๆ รวมถึงการขอวงเงินกู้เพิ่มก็สามารถทำได้เช่นกันครับในกรณีที่ถ้าเรามีวงเงินส่วนต่างที่สูงพอตามความต้องการครับ ในส่วนสามารถไปเช็คโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์บ้านได้ที่นี้ครับ www.refinn.com

บ้านไม้ควรทำการรีไฟแนนซ์ไหม

เรื่องควรหรือไม่ควรนี้อาจจะพูดยากครับแต่ผมขอให้ความคิดเห็นเป็น 2 กรณี กับเรื่องบ้านไม้ดังนี้

กรณีที่ 1 - วงเงินรีไฟแนนซ์ครอบคลุมยอดหนี้ที่เหลืออยู่

อย่างที่ผมได้บอกไปก่อนหน้านี้ว่าวงเงินอนุมัติของบ้านไม้นั้นจะได้น้อยกว่าบ้านทั่วๆ ไป ที่นี้ถ้าหากว่าคุณได้ลองประเมินเบื้องต้นดูแล้วว่ายอดหนี้บ้านปัจจุบันนั้นเหลือน้อยกว่า 60% ผมก็เชียร์ให้ลองยื่นทำการรีไฟแนนซ์บ้านดูครับ เราจะได้ประโยชน์ในส่วนของดอกเบี้ยที่ลดลง

กรณีที่ 2  - วงเงินรีไฟแนนซ์บ้านไม่ครอบคลุมยอดหนี้ที่เหลืออยู่

หากบ้านใครที่พึ่งผ่อนมาไม่นาน แล้วยอดหนี้บ้านยังสูงเกิน 60% แบบนี้ต้องชั่งใจดูครับว่า ถ้าเราจะลดดอกเบี้ย แต่ต้องหาเงินมาจ่ายส่วนต่างเราสามารถหาเงินส่วนนี้มาได้ไหม แล้วถ้าได้เงินมาเราจะทำให้เกิดการขาดสภาพคล่องทางการเงิน หรือเป็นเงินสำรองฉุกเฉินของเรา

แบบนี้ผมก็ยัง "ไม่แน่นำให้รีไฟแนนซ์บ้าน" ครับเพราะอาจได้ลดดอกเบี้ยบ้านแต่มีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินตามมาได้ ผมแนะนำให้ใช้วิธีการอย่างอื่นในการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมแทน แม้ว่าจะลดดอกเบี้ยได้น้อยกว่าแต่ก็ดีกว่ามีปัญหาทางการเงิน และดีกว่าไม่ได้ลดดอกเบี้ยเลยครับ ผ่อนจนครบสัญญา 3 ปีแล้วเดียวเราค่อยมาทำเรื่องกันใหม่รอบหน้าก็ยังได้ครับ

แต่ถ้าเราต้องหาเงินมาเติมอีกไม่เยอะอยู่ในระดับที่เรารับได้ ผมว่ามาเติมสักหน่อยแล้วลองทำเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านไปรับดอกเบี้ยที่ถูกลงอาจจะดีกว่าครับ ซึ่งใครที่สนใจจะรีไฟแนนซ์บ้านไม้ผมได้สรุปแนวทางในการทำไว้ในหัวข้อต่อไปละครับ

แนะนำขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้านไม้

หากใครตัดสินใจแล้วว่าอยากจะลองยื่นรีไฟแนนซ์บ้านดูผมก็มี 4 ขั้นตอนในการยื่นรีไฟแนนซ์มาให้ครับ

1. เช็คอัตราดอกเบี้ยธนาคารใหม่ 

อันนี้เราต้องลองค้นหากและเช็คก่อนว่าถ้าเราทำเรื่องรีไฟแนนซ์ไปมันจะคุ้มไหม จะประหยัดดอกเบี้ยไปได้เท่าไร แล้วธนาคารรับไหมและแนะนำว่าให้พูดกับธนาคารใหม่ที่เราคาดว่าจะย้ายไปอย่างชัดเจนเลยนะครับว่าบ้านของเราเป็นบ้านไม้ สร้างด้วยไม้อะไร ลักษณะโครงสร้างเบื้องต้นเป็นอย่างไร (บ้านชั้นเดียว บ้านสองชั้น) เพราะไม่ใช่ว่าทุกธนาคารจะรับพิจารณาบ้านไม้ครับ  (ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารในช่วงเวลานั้นๆ)

หากเราพูดไม่ชัดเจนแต่แรกจะได้ไม่มีปัญหาตามาภายหลังครับ ซึ่งผมแนะนำให้ลองยื่นไปสัก 3 ธนาคารเพื่อฟังข้อเสนอของแต่ละธนาคารครับว่าจะได้วงเงินประมาณเท่าไร ยอดผ่อนเท่าไร ดอกเบี้ยแต่ละปีเท่าไร มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ซึ่งตรงนี้ก็จะมีข้อเสนอที่แตกต่างกันครับ ซึ่งสามารถเข้าไปเช็คได้ที่ www.refinn.com/รีไฟแนนซ์บ้าน

2. ธนาคารใหม่เข้าไปประเมินหลักทรัพย์ (ประเมินราคาบ้าน) 

อันนี้ก็อยากให้เช็คให้ดีนะครับว่าธนาคารมีค่าใช้จ่ายในการเข้าไปประเมินหลักทรัพย์ไหม แล้วดูว่าธนาคารใหม่ให้ราคาหลักทรัพย์ของเราอยู่กี่บาท ครอบคลุมยอดหนี้ที่เหลือเราไหม หรือต้องมีการเพิ่มส่วนต่างเท่าไร



3. ทำเรื่องขอลดดอกเบี้ยบ้านกับธนาคารเดิม 

ระหว่างที่เรายื่นรีไฟแนนซ์บ้านเราก็ลองทำเรื่องขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมไปด้วยครับ ดูว่าธนาคารเดิมจะลดให้ได้ประมาณเท่าไร โดยปกติขั้นตอนนี้จะให้เวลาประมาณ 7-14 วันเราก็จะทราบดอกเบี้ยที่ทางธนาคารลดให้ เวลาก็จะพอดีกับที่ธนาคารใหม่แจ้งผลเราครับ

4. นำดอกเบี้ยและขอจำกัดมาตัดสินใจอีกที 

หลังจากที่เราได้ข้อเสนอจากธนาคารใหม่ และธนาคารเก่ามาแล้วเราก็นำเอาข้อเสนอมาพิจารณาอีกทีว่าควรจัดการอย่างไร เช่น ธนาคารเก่าลดดอกเบี้ยบ้านให้เหลือ 3.39% ส่วนธนาคารใหม่ลดให้เหลือ 2.5% แต่ว่าวงเงินไม่ครอบคลุมทั้งหมดต้องหาเงินมาปิดส่วนต่างอีกประมาณ 50,000 บาท บวกกับค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์อีก เราก็ต้องมานั่งคิดอีกทีละครับว่าจะอยู่ธนาคารเดิมต่อหรือย้ายไปธนาคารใหม่ดี ผมเคยลองคำนวณไว้เรื่อง รีไฟแนนซ์บ้านหรือลดดอกเบี้ยบ้านธนาคารเดิมแบบไหนคุ้มกว่ากัน ลองเข้าไปดูเพิ่มเติมครับ

ส่วนเคสที่ยกตัวอย่างมานี้ ถ้าผมไม่ได้ลำบากเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนต่าง การย้ายไปรับดอกเบี้ยใหม่ที่ต่างกันเกือบ 1% ก็น่าจะคุ้มกว่าครับ แม้ว่าจะรวมค่าใช้จ่ายการรีไฟแนนซ์แล้วก็ยังประหยัดได้เยอะกว่า แต่ถ้าเราไม่สะดวกเรื่องค่าใช้จ่ายจริง ๆ อยู่ธนาคารเดิมก็ได้ ยังไงก็ยังได้ลดดอกเบี้ยจากเดิมอยู่ดีครับ

สรุปเรื่องบ้านไม้

นี้ก็เป็นประสบการณ์และแนวทางที่ผมใช้ในการทำและตัดสินใจตอนที่ผมรีไฟแนนซ์บ้านที่สร้างด้วยไม้ของผมครับ ผู้อ่านก็ลองนำไปเป็นแนวทางในการ Refinance บ้าน ดูได้ครับถ้าคุณเป็นบ้านไม้ ส่วนใครที่สนใจจะลองยื่นรีไฟแนนซ์บ้านก็สามารถลองยื่นผ่าน Refinn ได้ครับ เราช่วยเปรียบเทียบโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์บ้านจากธนาคารชั้นนำ รวมถึงเรามีทีมงานที่คอยติดตามเรื่องจากธนาคารและคอยให้คำแนะนำด้วยครับ ที่สำคัญใช้บริการฟรีครับ