โอนที่ดินให้ลูก 2568 ต้องเตรียมเอกสาร และค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ควรรู้
การส่งมอบทรัพย์สินอันมีค่าอย่างที่ดินให้แก่บุตร ถือเป็นอีกหนึ่งการวางแผนอนาคตของครอบครัวที่หลายคนให้ความสำคัญ กระบวนการโอนที่ดินให้ลูกยังมีรายละเอียดและข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เราจะพาคุณไปเจาะลึกทุกเรื่องที่คุณควรรู้ ตั้งแต่โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง 2568 ค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระ ไปจนถึงขั้นตอนการดำเนินการเพื่อให้การส่งมอบที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย
โอนที่ดินให้ลูก เสียภาษีน้อยลงจริงไหม?
หนึ่งในคำถามยอดฮิตที่หลายคนสงสัยเกี่ยวกับการโอนที่ดินให้ลูกก็คือ เรื่องของภาระภาษีที่อาจจะน้อยลงกว่าการซื้อขายทั่วไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 ซึ่งจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
แต่ก็ยังมีค่าธรรมเนียมและภาษีอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดินให้ลูก เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และอาจมีภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ในบางกรณี อาจมีค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านเพิ่มเติมด้วย อย่างไรก็ตาม อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีสำหรับการให้โดยเสน่หาแก่บุตรโดยตรงนั้น มักจะต่ำกว่าการซื้อขายทั่วไป
เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินให้ลูก มีอะไรบ้าง?
การเตรียมเอกสารให้พร้อมถือเป็นขั้นตอนแรกที่สำคัญอย่างยิ่งในการโอนที่ดินให้ลูกเพื่อให้กระบวนการที่สำนักงานที่ดินเป็นไปอย่างรวดเร็วและไม่ติดขัด โดยเอกสารที่ต้องใช้จะแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี ดังนี้
- กรณีโอนที่ดินให้ลูกทั่วไป (บิดา/มารดาโอนให้บุตรที่ชอบด้วยกฎหมาย)
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนาของทั้งผู้โอนและผู้รับโอน
- ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนาของทั้งผู้โอนและผู้รับโอน
- ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า (ถ้ามี) ของผู้โอน
- สูติบัตร หรือทะเบียนรับรองบุตรของผู้รับโอน (กรณีบุตรนอกสมรสที่บิดาจดทะเบียนรับรองแล้ว)
- หนังสือมอบอำนาจพร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ
- โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง กรณีให้บุตรบุญธรรม:
- เอกสารเช่นเดียวกับการโอนที่ดินให้ลูกทั่วไป
- ทะเบียนการรับบุตรบุญธรรม
- เอกสารโอนที่ดิน กรณีให้บุตรนอกสมรสที่ไม่ได้จดทะเบียนรับรอง:
- เอกสารเช่นเดียวกับกรณีทั่วไป
- อาจมีเอกสารหรือการสอบสวนเพิ่มเติมเพื่อพิสูจน์ความเป็นบุตร
- กรณีโอนโดยผู้จัดการมรดก (กรณีเจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้ว):
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- คำสั่งศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดกตัวจริง พร้อมสำเนา
- บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนาของผู้จัดการมรดก
- ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนาของผู้จัดการมรดก
- มรณบัตรของเจ้าของที่ดินตัวจริง พร้อมสำเนา
- ทะเบียนบ้านของเจ้าของที่ดิน (ฉบับที่ระบุว่าเสียชีวิตแล้ว) พร้อมสำเนา
- บัญชีเครือญาติ (ถ้ามี)
- เอกสารของผู้รับโอน (ทายาท) เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สูติบัตร (ถ้ามี)
- กรณีเปลี่ยนชื่อโฉนดที่ดิน เจ้าของเสียชีวิต (ดำเนินการโดยผู้จัดการมรดกเพื่อโอนให้ทายาท):
- เอกสารเช่นเดียวกับกรณีมอบที่ดินแก่ทายาทโดยผู้จัดการมรดก
เพื่อให้การโอนที่ดินให้ลูกราบรื่น ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนดำเนินการ และหากเราต้องการกู้ต่อเติมบ้านเพิ่มเติมก็ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มอีก สำหรับคำถามที่ว่าเอกสารการโอนที่ดินให้ญาตินั้น จะมีลักษณะคล้ายกับการให้โดยเสน่หาทั่วไป แต่ผู้รับโอนจะต้องแสดงหลักฐานความสัมพันธ์ทางญาติกับผู้โอนเพิ่มเติม ซึ่งอาจมีผลต่ออัตราค่าธรรมเนียมและภาษีที่แตกต่างจากการมอบที่ดินให้ลูกโดยตรง
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินให้ลูก มีอะไรบ้าง?
การวางแผนเรื่องค่าโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญในการโอนที่ดินให้ลูก ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว จะประกอบด้วยค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ดังนี้
กรณีโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้โดยเสน่หา): 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่มีอัตราขั้นต่ำและสูงสุดกำหนดไว้
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ผู้โอน (บิดา/มารดา) ที่โอนที่ดินให้ลูก จะได้รับการยกเว้น
- อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แต่โดยทั่วไปแล้ว การให้โดยเสน่หามักจะไม่มีการเสียอากรแสตมป์
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ กรณีที่ผู้โอนถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี แต่ได้รับการยกเว้นสำหรับการให้โดยเสน่หาแก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย
กรณีโอนให้ลูกที่มิชอบด้วยกฎหมาย
- ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (ให้โดยเสน่หา): 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: ผู้โอน (บิดา/มารดา) จะได้รับการยกเว้น
- อากรแสตมป์: 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ เสียในกรณีที่ผู้โอนถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
จะเห็นได้ว่าโอนที่ดินให้ลูก เสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับสถานะของบุตรและราคาที่ดิน สำหรับคำถามที่ว่าค่าโอนที่ดิน 1 ไร่ เท่าไร 2568นั้น ไม่สามารถระบุเป็นจำนวนเงินที่ตายตัวได้ เนื่องจากค่าใช้จ่ายจะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินเช่นเดียวกับสินเชื่อบ้านแลกเงิน ค่าโอนที่ดินและค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็นคำที่มักใช้สลับกัน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะหมายถึงค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้แก่กรมที่ดินในการดำเนินการจดทะเบียนการโอน
5 ขั้นตอนในการโอนที่ดินให้ลูกที่สำนักงานที่ดิน
เมื่อเตรียมเอกสารและทราบค่าใช้จ่ายเบื้องต้นในการโอนที่ดินให้ลูกแล้ว ขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยทั่วไปมีดังนี้
- ยื่นคำขอ: ผู้โอนและผู้รับโอน ยื่นคำขอจดทะเบียนการให้ที่ดิน พร้อมเอกสารประกอบ
- ตรวจสอบเอกสารและสอบสวน: เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร และอาจมีการสอบสวนผู้เกี่ยวข้อง
- ประเมินราคาและคำนวณค่าใช้จ่าย: เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคาที่ดิน และคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนที่ดินให้ลูก
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี: ผู้รับโอนชำระค่าธรรมเนียมและภาษีตามที่เจ้าหน้าที่แจ้ง
- จดทะเบียนและรับโฉนด: เจ้าหน้าที่ทำการจดทะเบียนการโอน และมอบโฉนดที่ดินฉบับใหม่ให้แก่ผู้รับโอน
โอนที่ดิน เจ้าตัวไม่ไปได้ไหม ในกรณีโอนที่ดินให้ลูก คำตอบคือ ได้ หากมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน โดยต้องมีหนังสือมอบอำนาจที่ถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้มอบและผู้รับมอบอำนาจ
โอนที่ดินต่างกับการให้มรดกอย่างไร?
โอนที่ดินให้ลูกและการให้มรดกเป็นการส่งมอบกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่แตกต่างกันในแง่ของช่วงเวลาและเงื่อนไข
- โอนที่ดินให้ลูก: เป็นการกระทำในขณะที่เจ้าของที่ดินยังมีชีวิตอยู่
- การให้มรดก: เป็นการส่งมอบทรัพย์สินของผู้เสียชีวิตให้แก่ทายาทตามกฎหมายหรือตามพินัยกรรม ซึ่งจะมีผลเมื่อเจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้ว ทายาทจะต้องดำเนินการขอเป็นผู้จัดการมรดก (ถ้ามี) และดำเนินการโอนที่ดินจากผู้เสียชีวิตมาเป็นชื่อของทายาทต่อไป
คำถามที่พบบ่อยคือที่ดินมรดกต้องโอน ภายในกี่ปีตามกฎหมายแล้ว ไม่มีกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจนว่าที่ดินมรดกต้องโอนภายในกี่ปี แต่การปล่อยทิ้งไว้นานอาจทำให้เกิดปัญหาตามมา ดังนั้น จึงควรดำเนินการให้แล้วเสร็จโดยเร็ว กรณีเจ้าของเสียชีวิตแล้ว ทายาทจะต้องดำเนินการขอเป็นผู้จัดการมรดกต่อศาล หากต้องการเปลี่ยนเป็นเงินก็ต้องหาข้อมูลเพิ่มเติมว่าจะรีไฟแนนซ์บ้านธนาคารไหนดี
ผู้จัดการมรดกในการโอนที่ดินเป็นใครได้บ้าง?
ผู้จัดการมรดก เป็นใครได้บ้าง คือต้องเป็นบุคคลที่ศาลมีคำสั่งแต่งตั้งให้เป็นผู้มีอำนาจในการจัดการทรัพย์สินของผู้เสียชีวิต รวมถึงการดำเนินการ โดยบุคคลที่สามารถเป็นผู้จัดการมรดก ได้แก่ ทายาทโดยธรรม ทายาทตามพินัยกรรม หรือบุคคลอื่นใดที่ศาลเห็นสมควร
สรุป
การโอนที่ดินให้ลูกในปี 2568 เป็นกระบวนการที่ต้องอาศัยความเข้าใจอย่างละเอียดถี่ถ้วน จะช่วยให้คุณเตรียมตัวสำหรับการส่งมอบทรัพย์สินอันมีค่านี้ให้กับคนที่คุณรักได้อย่างราบรื่น หากคุณยังมีข้อสงสัยหรือต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องการโอนที่ดินให้ลูก ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ต้องวางแผนยังไง หรือเรื่องการเงินอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา Refinn พร้อมเป็นเพื่อนคู่คิดและให้คำแนะนำที่ดีที่สุดสำหรับคุณ
